Non tutti i property manager sono uguali
Un property manager può gestire annunci, prezzi, ospiti, pulizie e adempimenti di un affitto breve, ma il perimetro cambia da contratto a contratto. Anche lo stesso operatore può offrire una formula completa e una più limitata. Per scegliere, confronta la proposta destinata alla tua casa: responsabilità sul posto, servizi inclusi, base di calcolo, extra, durata, distribuzione e rendicontazione.
- Modello Propertize
- solo percentuale sui ricavi, senza costi fissi o canone mensile; durata e recesso sono definiti nel contratto.
- Team locale
- operativo in Sardegna con base a Cagliari, Viale Trieste 124: sopralluoghi, check-in e manutenzione sul posto.
- Distribuzione
- 50+ portali (Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo e oltre) con channel manager e pricing dinamico.
- Il nostro DNA
- una piattaforma tecnologica dedicata per operazioni e trasparenza, un team che viene dall'hospitality internazionale, viaggiatori prima che gestori, assistenza ospiti in 5+ lingue.
- Range storico pubblicato
- da +30% a +140% sui ricavi rispetto alla gestione precedente; non è una media né una garanzia. I singoli casi verificabili sono indicati separatamente.
Questa pagina confronta ciò che i singoli operatori dichiarano nei propri siti ufficiali, verificati il 5 agosto 2026. Non deduciamo un servizio dal marchio o dalla categoria: quando un prezzo, un vincolo o una responsabilità operativa non è pubblicato, lo indichiamo come tale. Prima di firmare, chiedi comunque conferma scritta all'operatore.
I criteri per scegliere un property manager
Prima di affidare la tua casa, valuta ogni gestore su questi punti concreti. Sono gli stessi criteri con cui ti consigliamo di confrontare anche Propertize:
- Team locale sul posto: chi fa sopralluoghi, check-in e interventi rapidi, non gestione solo a distanza.
- Tecnologia e automazioni: una piattaforma che gestisce operazioni, calendario e qualità, con report trasparenti per il proprietario.
- Esperienza in hospitality: chi viene dall'ospitalità vera conosce lo standard che fa tornare gli ospiti e alza le recensioni.
- Competenza multilingue: un team che parla davvero le lingue degli ospiti internazionali, non solo l'italiano.
- Costi e vincoli: canoni, extra, base di calcolo della commissione, durata minima e condizioni di recesso.
- Modello di commissione: solo percentuale sui ricavi (interessi allineati) o costi a prescindere dai risultati.
- Distribuzione multicanale: numero di portali e presenza di un channel manager, non solo Airbnb.
- Pricing dinamico: tariffe aggiornate su domanda, eventi e stagionalità.
- Self check-in e tecnologia in casa: smart lock, accesso autonomo, gestione digitale.
- Burocrazia completa: CIN, CIR, comunicazioni alle autorità, cedolare, tassa di soggiorno.
- Risultati e trasparenza: case study reali, recensioni verificabili, report mensile.
Confronto: Propertize e gli altri property manager
La tabella confronta operatori identificati, non categorie generiche. Riporta soltanto servizi e prezzi presenti nelle fonti ufficiali collegate; ciò che non compare viene indicato come non pubblicato.
| Operatore | Modello e operatività pubblicati | Prezzo pubblicato | Fonte ufficiale |
|---|---|---|---|
| Propertize | Gestione completa nelle aree servite: distribuzione, prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione e adempimenti. Non offre copertura nazionale. | 25% sul netto della locazione, cioè dopo commissioni dei portali e pulizie con biancheria; nessun costo fisso o canone mensile. L'aliquota è pubblicata. | Pricing Propertize |
| eStay | Gestione integrata in Sardegna con tecnologia, revenue management e assistenza; i Local Manager curano la gestione operativa degli immobili. | Non pubblicato nelle pagine ufficiali consultate. | Chi siamo e Local Manager |
| CleanBnB | Gestione completa con pricing, distribuzione, check-in, pulizie, lavanderia, assistenza, adempimenti e copertura assicurativa. | Modello a successo senza costi fissi; aliquota non pubblicata nella pagina consultata. | Servizi per proprietari |
| Italianway | Due formule: la Gestione Completa include operatività e logistica; nella Smart pulizie, accoglienza e manutenzione restano al proprietario. | Smart: 10% + IVA sul transato. Completa: percentuale concordata sull'immobile. | Servizi e FAQ proprietari |
| Halldis | Pacchetto personalizzato di gestione completa con burocrazia, foto, pulizie, manutenzione e check-in nelle destinazioni coperte. | Non pubblicato nella pagina ufficiale consultata. | Servizi di gestione |
| Holidu, già Bookiply | Software e servizi per distribuzione, calendario, pagamenti, messaggi e supporto locale. Le pagine consultate non promettono pulizie e check-in eseguiti da Holidu in ogni casa. | Tariffa Holidu del 6% per prenotazione, riducibile fino al 3%, più commissioni del canale a partire dal 17%; contributo di onboarding una tantum fino a 150 EUR, detratto dal pagamento della prima prenotazione. Prezzi IVA esclusa. | Prezzi per gli host e channel manager |
Metodo: “non pubblicato” significa soltanto che l'informazione non compare nelle pagine ufficiali collegate e consultate il 5 agosto 2026, non che sia assente dal contratto. Propertize non è affiliata ai marchi citati.
Lo stesso metro vale per noi: Propertize lavora soltanto nelle zone dichiarate, non pubblica una percentuale standard prima del sopralluogo e presenta risultati ricavati dal proprio portfolio. I case study sono consultabili immobile per immobile, ma non sono una certificazione indipendente.
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Gestore locale, gestore nazionale o piattaforma di distribuzione?
Le etichette “locale”, “nazionale” e “piattaforma” non bastano a definire il servizio. CleanBnB, Italianway e Halldis pubblicano formule complete; Italianway offre anche una formula Smart con una diversa divisione del lavoro; Holidu combina software, distribuzione e supporto locale. Il confronto deve quindi partire dalla formula proposta per la tua casa e da chi assume per iscritto la responsabilità di pulizie, accessi, assistenza e manutenzione.
Propertize vs eStay
Il sito ufficiale di eStay descrive una gestione integrata in Sardegna con tecnologia, revenue management, assistenza agli ospiti e operatività quotidiana; la pagina sui Local Manager attribuisce loro la gestione operativa sul territorio. eStay e Propertize vanno quindi confrontate come due proposte di gestione, non come “rete” contro “team”. Nelle pagine eStay consultate non risultano pubblicati percentuale, eventuali extra e durata contrattuale: sono i dati da chiedere insieme alla base di calcolo e al referente effettivo della zona.
Propertize vs CleanBnB e Italianway
CleanBnB dichiara gestione completa, check-in, pulizie, lavanderia, assistenza, adempimenti e remunerazione a successo senza costi fissi. Italianway distingue invece una Gestione Completa da una Smart: nella seconda il proprietario resta responsabile di pulizie, accoglienza e interventi. Halldis pubblica un pacchetto personalizzato che comprende anche pulizie, manutenzione e check-in. Non è quindi corretto presumere meno operatività perché un marchio lavora in più città. Per Propertize, allo stesso modo, la presenza locale va verificata sulla zona concreta e non dedotta dalla parola “specializzato”.
Propertize vs Holidu e Bookiply
Holidu ha riunito sotto il proprio marchio la precedente soluzione Bookiply. La pagina ufficiale del channel manager Holidu pubblica distribuzione multicanale, calendari, pagamenti, messaggi automatici, burocrazia e supporto di esperti locali. La documentazione del prodotto consente inoltre di coinvolgere collaboratori del proprietario per pulizie e check-in. Perciò Holidu non è “solo un portale”, ma nelle fonti consultate non promette nemmeno che il proprio personale esegua ogni attività sul posto. La domanda verificabile è: chi firma e coordina pulizie, accessi e manutenzione nella proposta destinata al tuo immobile?
Le domande da fare prima di firmare, anche a noi
Un property manager si sceglie quasi sempre guardando la percentuale, ed è il criterio più debole di tutti. Una percentuale bassa su una casa gestita male rende meno di una più alta su una gestita bene, e la differenza si crea nei mesi che nel contratto non compaiono: aprile, maggio, ottobre.
Le sei domande che contano davvero, con le risposte da pretendere per iscritto, le abbiamo scritte nella guida su come si sceglie un property manager. È una lista utile anche se poi scegli qualcun altro, e ti invitiamo a usarla su di noi.
Se invece stai ancora decidendo se affittare, i numeri pubblici sul mercato degli affitti brevi in Sardegna dicono quanto cresce la domanda, senza esporre un solo dato nostro. E per capire come si arriva a una cifra sulla tua casa c'è la guida su quanto rende davvero.
Da dove vengono le informazioni di questa pagina
Verifica eseguita il 5 agosto 2026 sulle fonti ufficiali collegate nella tabella e nei paragrafi. Abbiamo riportato solo ciò che quelle pagine pubblicano e indicato le informazioni non trovate, senza trasformare il silenzio del sito in un difetto dell'operatore. Per Propertize distinguiamo allo stesso modo i fatti pubblici dalle nostre valutazioni: i risultati di portfolio sono case study aziendali e nessuna cifra sulla singola casa viene formulata prima del sopralluogo.
Perché un proprietario sceglie Propertize
Il proprietario tipico che ci affida una casa è chi non vive vicino all'immobile, chi ha già provato a gestire da solo su Airbnb e vuole alzare i ricavi senza dedicare tempo, o chi ha un secondo immobile e cerca una rendita prevedibile. La nostra differenza nasce da chi siamo: veniamo da ruoli di hospitality internazionale, siamo grandi viaggiatori prima che gestori, parliamo le lingue dei nostri ospiti e lavoriamo con una piattaforma tecnologica dedicata che tiene insieme operazioni, qualità e trasparenza. Cosa ottieni: nessun costo fisso o canone mensile, lavoriamo solo a percentuale sui ricavi; team locale operativo in Sardegna; 50+ portali con pricing dinamico; self check-in e assistenza agli ospiti 24/7 durante il soggiorno in 5+ lingue; burocrazia completa (CIN, CIR, cedolare, tassa di soggiorno); report mensile e portale proprietari sempre accessibile. Durata e recesso sono indicati nel contratto. Propertize pubblica attualmente per il portfolio un range storico dal +30% al +140% rispetto alla gestione precedente: non è una media né una garanzia, mentre i singoli casi verificabili sono indicati separatamente. Richiedi una valutazione gratuita e ricevi la stima dei tuoi incassi potenziali sui comparabili reali della tua zona.
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