Nell'ordine giusto, si fa in poche settimane
Per affittare una casa ai turisti servono quattro cose, in quest'ordine: i documenti dell'immobile (visura e dati catastali, titolo di disponibilità, agibilità, APE, verifica del regolamento condominiale), le pratiche (CIN dal portale del Ministero del Turismo, iscrizione regionale dove prevista, accreditamento al portale comunale per l'imposta di soggiorno e al Portale Alloggiati della Questura), le dotazioni di sicurezza previste dalla normativa sulle locazioni brevi (rilevatori di gas e di monossido di carbonio, estintori, impianti a norma) e le dotazioni per l'ospite. Foto e annuncio vengono per ultimi.
L'ordine non è un dettaglio: è la differenza tra una casa che parte pulita e una che parte con una prenotazione confermata e metà degli adempimenti scoperti. Qui trovi la lista, nella sequenza in cui la facciamo noi su una casa nuova.
1. I documenti dell'immobile
Prima di pensare al mercato, serve sapere che cosa hai in mano. Sono cinque documenti, si mettono insieme in una settimana:
- visura e dati catastali aggiornati, con la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria depositata;
- titolo di disponibilità: proprietà, usufrutto, oppure comodato con il consenso scritto del proprietario;
- agibilità dell'immobile;
- attestato di prestazione energetica (APE) in corso di validità;
- regolamento condominiale, quando c'è: va letto prima, perché alcuni regolamenti di natura contrattuale pongono limiti alle destinazioni d'uso.
Il punto delicato è il titolo di disponibilità. Chi affitta una casa che non è sua, tipicamente in comodato da un genitore, deve avere il consenso per iscritto: non è un formalismo, è il documento che gli chiedono per aprire le pratiche.
2. Le pratiche da aprire
Qui sta la parte che spaventa, e sono quattro passaggi su quattro portali diversi:
- CIN, il Codice Identificativo Nazionale: si richiede sul portale del Ministero del Turismo con SPID o CIE e va esposto negli annunci, sui materiali e all'esterno dello stabile. Tempistiche e sanzioni sono nella guida dedicata al CIN;
- iscrizione al sistema regionale delle strutture extralberghiere, dove la Regione la prevede: il CIN spesso si aggancia al codice regionale, quindi va fatta prima;
- accreditamento al portale del Comune per l'imposta di soggiorno, con le dichiarazioni e i versamenti periodici: come funziona lo spiego nella guida sull'imposta di soggiorno;
- accreditamento al Portale Alloggiati della Questura, per comunicare i dati di ogni ospite alla Polizia di Stato: entro 24 ore dall'arrivo, oppure entro 6 ore se il soggiorno non supera le 24 ore, come stabilito dal D.M. 16 settembre 2021.
Quasi tutte richiedono l'identità digitale del titolare. Se ti affidi a un gestore, la delega va messa nero su bianco: chi accede, a quali portali, per quali adempimenti.
3. La sicurezza: rilevatori ed estintori
La normativa sulle locazioni brevi chiede la presenza di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio e di estintori portatili. Sono presidi economici, si installano in mezza giornata, e sono la prima cosa che un ospite fotografa quando qualcosa non va.
Attorno a questi c'è il capitolo più noioso e più importante: gli impianti a norma, elettrico e termico, con le dichiarazioni di conformità e i libretti di manutenzione. Se l'impianto ha trent'anni e nessuno ha mai visto una dichiarazione, è il momento di far passare un tecnico. Non è una spesa che si vede nelle foto, ed è la prima carta che ti chiedono se succede qualcosa.
4. L'assicurazione
La polizza casa che hai già spesso non basta, e vale la pena saperlo prima. Molte polizze abitazione sono scritte per un uso residenziale e possono escludere o limitare la copertura quando l'immobile viene concesso a ospiti paganti. Non vale per tutte: dipende da come è scritto il tuo contratto.
Non ti indico compagnie e non ti prometto coperture. Ti indico le domande da fare al tuo assicuratore, possibilmente per iscritto: l'uso turistico è coperto o escluso; com'è trattata la responsabilità civile verso gli ospiti; sono coperti i danni causati dagli ospiti; quali sono massimali, franchigie ed esclusioni. La risposta scritta vale, quella al telefono no.
5. Le dotazioni che l'ospite nota davvero
Finita la parte formale, si passa a quella che decide le recensioni. Non serve arredare come una rivista: serve che quello che prometti esista davvero in casa.
- posti letto veri, dichiarati con onestà: un divano letto che si apre a fatica non è un letto matrimoniale;
- biancheria sufficiente per i cambi: più set di lenzuola e asciugamani per posto letto, altrimenti alla prima partenza in giornata sei bloccato;
- cucina completa: pentole, padelle, coltelli che tagliano, moka e bollitore, stoviglie in numero superiore ai posti letto;
- wifi che regge davvero, misurato nella stanza più lontana e non accanto al router;
- climatizzazione funzionante e oscuramento delle camere: tapparelle, persiane o tende pesanti, il dettaglio che separa una notte buona da una recensione tiepida;
- parcheggio chiaro: dove si posteggia, se è riservato, quanto costa, quanto dista a piedi;
- guida della casa: elettrodomestici, rifiuti e giorni di raccolta, numeri utili, i posti dove mangiare bene vicino.
6. Foto e annuncio, alla fine
Le foto si fanno quando la casa è finita, pulita, con la biancheria montata e le dotazioni al loro posto. Non prima. Le foto scattate a lavori in corso raccontano una casa che l'ospite non troverà, e il divario torna indietro come recensione, richiesta di rimborso o ospite che se ne va il primo giorno.
Vale anche per il testo: descrivi quello che c'è, con le distanze reali dal mare e dai servizi. Chi scrive "a due passi dalla spiaggia" e sono venti minuti di auto perde più di quanto guadagna.
7. L'errore che vedo più spesso
È sempre lo stesso: si pubblica prima di avere le pratiche in ordine. La stagione incalza, l'annuncio va online e le prime prenotazioni arrivano subito. Poi ci si accorge che manca il CIN, che l'accreditamento alla Questura ha i suoi tempi e che il Comune vuole la dichiarazione dell'imposta di soggiorno.
A quel punto sei nella posizione peggiore: prenotazioni confermate da onorare e adempimenti scoperti. Cancellare costa in denaro e in posizionamento sui portali, tenere aperto espone alle sanzioni. Si evita con due settimane di anticipo e nessuna furbizia.
8. Cosa facciamo noi al posto tuo
Quando prendiamo in gestione una casa nuova, questa lista la percorriamo noi: raccogliamo i documenti, apriamo il CIN e le pratiche regionali, ci accreditiamo al portale del Comune e al Portale Alloggiati, verifichiamo presidi di sicurezza e impianti, facciamo l'elenco delle dotazioni mancanti prima di scattare una foto. Poi costruiamo l'annuncio e lo distribuiamo.
Il nostro compenso è una percentuale sui ricavi, senza costi fissi, canoni mensili o costi nascosti. Come funziona nel dettaglio lo trovi nella pagina per i proprietari.
Aggiornato ad agosto 2026. Verifichiamo periodicamente dati, regole e riferimenti; prima di prendere decisioni fiscali o operative, controlla le fonti collegate e valuta il tuo caso con un professionista qualificato.
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