Property manager in Sardegna e a Milano.

Il primo passo è semplice: richiedi un'analisi di mercato gratuita. Analizziamo il tuo immobile, stimiamo il suo potenziale di guadagno e ti prepariamo un portale personale con i numeri della tua zona e una strategia su misura per la tua casa.

Se decidi di collaborare con noi, la gestione full-service comprende queste attività:

• Pratiche iniziali: predisponiamo gli adempimenti amministrativi previsti
• Annunci: foto professionali e descrizioni costruite sulle caratteristiche della casa
• Massima esposizione: pubblicazione su oltre 50 piattaforme di prenotazione
• Guadagni ottimizzati: pricing dinamico per sfruttare ogni opportunità di mercato
• Ospiti soddisfatti: assistenza multilingue 24/7 durante il soggiorno per un'esperienza impeccabile
• Operatività della casa: pulizie professionali e manutenzione continuativa

Calendario, attività e risultati restano consultabili nel portale proprietario.

La tua casa è, prima di tutto, tua. Puoi riservarla per uso personale quando vuoi, nel rispetto delle prenotazioni già confermate nel calendario.

Oltre a questo, non ci sono limiti su quante volte puoi soggiornare o per quanto tempo.

Puoi delegare l'assistenza agli ospiti, il coordinamento di pulizie e manutenzione, il monitoraggio di prezzi e concorrenza e la gestione coordinata dei portali di prenotazione. Il team riunisce queste attività in un unico flusso e le rende consultabili nel portale proprietario.

• ❌ Rispondere a chiamate degli ospiti a qualsiasi ora
• ❌ Preoccuparti di pulizie e manutenzione
• ❌ Monitorare prezzi e concorrenza per ottimizzare le tariffe
• ❌ Gestire più piattaforme di prenotazione manualmente

Il compenso previsto è una percentuale sui ricavi. Non ci sono costi fissi, canoni mensili o costi nascosti; la percentuale viene definita in base all'immobile e ai servizi inclusi.

Il nostro compenso varia in base a diversi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, il numero di camere e i servizi offerti agli ospiti.

Scopri quanto può rendere la tua casa →

Oltre ai turisti, collaboriamo con un network esclusivo di trasfertisti, studenti Erasmus e nomadi digitali, che allungano la stagione oltre i mesi turistici. Questo significa meno notti vuote e più entrate per te.

Selezioniamo gli ospiti con attenzione e gestiamo deposito cauzionale e le procedure di tutela previste dai portali di prenotazione. In caso di danni ci occupiamo noi della segnalazione, della documentazione e del ripristino, tenendoti informato in ogni passaggio.

Gli affitti brevi e medi prevedono pagamenti prima dell'arrivo, consentono di riservare la casa per uso personale e affidano a un unico team adempimenti, distribuzione, prenotazioni, ospiti, pulizie e manutenzione. Il possibile risultato economico dipende però da immobile, zona, domanda e costi: va stimato caso per caso, non dato per certo.

• Pagamenti sicuri e anticipati: gli ospiti saldano prima dell'arrivo, eliminando il rischio di morosità
• Maggiore flessibilità: nessun contratto vincolante, puoi usare la tua casa quando vuoi
• Risultato variabile: tariffe e occupazione dipendono dalla domanda reale e dalle caratteristiche della casa
• Gestione full-service: un unico team coordina adempimenti, distribuzione, prenotazioni, ospiti, pulizie e manutenzione

La tecnologia è il cuore della nostra strategia di revenue management. Grazie a un avanzato sistema di pricing dinamico, aggiorniamo automaticamente le tariffe della tua proprietà più volte al giorno, seguendo la domanda reale di quel giorno.

Il nostro algoritmo tiene conto di diversi fattori chiave:

• Domanda di mercato: analizziamo trend, stagionalità ed eventi locali per ottimizzare il tasso di occupazione
• Storico delle prenotazioni: studiamo i dati passati per prevedere le tariffe più redditizie
• Condizioni esterne: monitoriamo meteo, festività e fiere che influenzano la domanda
• Analisi della concorrenza: confrontiamo costantemente i prezzi con quelli di strutture simili nella tua zona

Così ogni notte va in vendita al prezzo che la domanda di quel momento sostiene.

L'esperienza degli ospiti dipende da informazioni chiare, casa pronta e assistenza durante il soggiorno. Prepariamo fotografie e descrizioni delle dotazioni, coordiniamo pulizia e set di cortesia, inviamo istruzioni di arrivo e analizziamo le recensioni per correggere informazioni e procedure.

• Presentazione della casa: fotografie professionali, video con drone e descrizioni delle dotazioni
• Preparazione: set di cortesia con prodotti essenziali e pulizia prima di ogni soggiorno
• Informazioni di arrivo: un portale con indicazioni e istruzioni per il check-in
• Monitoraggio delle recensioni: incoraggiamo i feedback, analizziamo le valutazioni e interveniamo per migliorare costantemente

Leggiamo i feedback dopo ogni soggiorno e li usiamo per correggere informazioni e procedure.

Il primo passo è semplice e gratuito: richiedi la tua analisi di mercato. La prepariamo in 5-7 giorni lavorativi e la trovi nel tuo portale personale, con la stima di quanto può rendere casa tua e un piano su misura. È gratis e senza impegno: decidi con calma, nessun vincolo fino alla firma. Alcune pratiche con gli enti hanno tempi propri.

Dipende dalla zona, dalla tipologia, dalla stagione e dalle dotazioni: senza i dati dell'immobile non esiste una media attendibile. Un caso documentato è passato da 16.720 EUR/anno a 27.330 EUR/anno dopo l'ottimizzazione (+63,5%). Propertize pubblica attualmente per il portfolio un range storico dal +30% al +140% rispetto alla gestione precedente; non è una media né una garanzia.

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Lavoriamo solo a percentuale sui ricavi: nessun costo fisso, nessun canone mensile, nessun costo nascosto. La percentuale è l'unico costo previsto e varia in base a posizione, tipologia dell'immobile e servizi inclusi.

Durata e condizioni di recesso sono indicate nella proposta e nel contratto di gestione prima della firma.

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Tra un soggiorno e l'altro il team esegue la pulizia completa, cambia la biancheria, controlla arredi e dotazioni e prepara gli ambienti per il nuovo arrivo.

Il nostro team di professionisti utilizza prodotti certificati per la sanificazione e segue protocolli approfonditi per igienizzare tutte le superfici. Ogni soggiorno include una pulizia completa con biancheria di qualità alberghiera, controllo degli arredi e rifornimento di prodotti essenziali.

L'attenzione ai dettagli e il rispetto di elevati standard di pulizia sono parte integrante del nostro servizio, senza costi aggiuntivi per te o per i tuoi ospiti.

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice unico che ogni casa destinata alla locazione turistica breve deve avere. L’ha introdotto il decreto anticipi del 2023 (D.L. 145/2023) ed è obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Si richiede sul portale del Ministero del Turismo con SPID o CIE: servono i dati anagrafici del proprietario e gli estremi catastali dell’immobile.

Una volta ottenuto va esposto in tre posti: in ogni annuncio sui portali, sui materiali promozionali e all’esterno dello stabile.

Le sanzioni sono due, distinte, e si sommano:

• da 800 a 8.000 euro se il CIN non è stato richiesto;
• da 500 a 5.000 euro se c’è ma non viene esposto negli annunci.

Insieme al CIN vanno rispettati i requisiti di sicurezza previsti per le locazioni brevi: rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori portatili.

Se affidi la casa a noi, CIN e iscrizione al sistema regionale li richiediamo e li teniamo aggiornati noi, insieme a tutto il resto della burocrazia.

Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun anno d’imposta. Fino al 2025 il limite era quattro. Superata la soglia, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con obblighi diversi e senza cedolare secca, che con l’impresa è incompatibile.

Restando entro i due appartamenti, la cedolare secca è del 21% su un’unità a tua scelta e del 26% sulla seconda. Conviene indicare come unità al 21% quella che genera il canone annuo più alto: la scelta si fa in dichiarazione dei redditi e si può rivedere ogni anno.

Il conteggio riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve nell’anno, non gli immobili posseduti: una casa affittata con contratto lungo non entra nel conto. E si conta per persona, non per immobile: se una casa è cointestata al 50%, vale come una per ciascuno dei due comproprietari. È il punto su cui si decide chi resta sotto soglia e chi no.

Dalla terza casa in poi l’attività va svolta in forma d’impresa: partita IVA, oppure una società dedicata se ha senso per la tua situazione. Serve anche la SCIA al Comune, con procedure simili ma non identiche da un comune all’altro. Non è un ostacolo: è una scelta di struttura, e fatta bene può convenire.

È esattamente il tipo di valutazione su cui ti affianchiamo. Se hai tre o più case, o stai per arrivarci, richiedi l’analisi gratuita: guardiamo i numeri e, insieme al nostro commercialista di fiducia, ti diciamo qual è la strada più sensata per la tua posizione.

Riferimento: Agenzia delle Entrate, guida “Locazioni brevi”, edizione aprile 2026; legge 199/2025, articolo 1 comma 17.

Incassiamo noi, per tuo conto, e ci occupiamo di tutta la parte documentale verso l’ospite. Tu non devi emettere nulla né rincorrere pagamenti: ricevi il tuo compenso con il rendiconto, già al netto delle commissioni dei portali e dei costi concordati.

Sulla parte fiscale, quando incassiamo per tuo conto applichiamo la ritenuta del 21% a titolo d’acconto, come previsto per gli intermediari, e a fine anno ti rilasciamo la Certificazione Unica: in dichiarazione scomputi quanto già trattenuto. Dal 2026 nella Certificazione Unica va indicato anche il CIN dell’immobile, e ce ne occupiamo noi.

Il modo esatto in cui vengono emessi i documenti cambia a seconda che tu sia una persona fisica o una società, e incide su quanto ti resta in tasca. È una delle cose che vediamo insieme nell’analisi gratuita, affiancati dal nostro commercialista di fiducia.

Nella pratica indicano lo stesso lavoro visto da angoli diversi. Property manager è il termine tecnico; gestore, gestore immobiliare e agenzia di gestione affitti brevi sono le parole con cui i proprietari chiedono la stessa cosa; co-host nasce dentro Airbnb e indica chi affianca il proprietario su quella singola piattaforma. Quello che cambia davvero non è il nome: è il perimetro del contratto, cioè quali servizi sono inclusi, chi interviene sul posto, e come si calcola la commissione.