Property manager in Gallura e Olbia

Propertize è un property manager in Gallura specializzato in affitti brevi: gestione chiavi in mano di case vacanza, appartamenti e ville a Olbia, lungo le coste e a Golfo Aranci (Pittulongu, Olbia Mare, Porto San Paolo, Murta Maria). Pubblicazione su 50+ portali, pricing dinamico, ospiti 24/7, pulizie e burocrazia. Si lavora solo a percentuale sui ricavi, senza fee fisse.

Copertura

Olbia città, Pittulongu, Olbia Mare (Bados, Lido del Sole, Marinella, Porto Istana), Porto San Paolo, Murta Maria e Golfo Aranci, con San Teodoro e Budoni come aree limitrofe servite. Team locale in Gallura tutti i giorni.

Modello

solo una percentuale sui ricavi: nessun costo fisso, nessun canone mensile, nessun costo nascosto.

Distribuzione

50+ portali (Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo) con channel manager, pricing dinamico e ospiti 24/7 in 5 lingue.

Risultati

incrementi da +58% a +119,5% sui ricavi rispetto alla gestione precedente del proprietario (esempi reali di portfolio, non garanzia).

★★★★★ 5 stelle su Google · 4.7 su Airbnb · 9.4 su Booking.com

Propertize è il property manager di riferimento in Gallura, la Sardegna nord-orientale che ruota attorno a Olbia, porta d'accesso a tutto il nord-est dell'isola. Aiutiamo i proprietari a trasformare la propria casa in una rendita reale, senza pensieri: gestiamo appartamenti in città, case nelle frazioni balneari e ville fronte mare a Olbia, Pittulongu, Olbia Mare, Porto San Paolo, Murta Maria, Bados, Lido del Sole e Golfo Aranci. Pubblichiamo su 50+ portali, applichiamo pricing dinamico, gestiamo ospiti 24/7, pulizie professionali e tutta la burocrazia. Serviamo anche le aree limitrofe di San Teodoro e Budoni, sul confine sud della Gallura. Lavoriamo solo a percentuale sui ricavi, senza costi fissi né canoni mensili. Fuori stagione la comodità di Olbia (aeroporto, porto e servizi tutto l'anno) la rende una base ideale anche per smart worker e nomadi digitali in soggiorno lungo: ne parliamo nella pagina sullo smart working in Sardegna.

Olbia, porta della Gallura: mare e città tutto l'anno

Olbia non è soltanto una località balneare estiva. È la città più dinamica del nord-est sardo, con l'aeroporto di Olbia-Costa Smeralda e il porto che portano flussi di viaggiatori da maggio fino all'autunno inoltrato, e una vita cittadina che non si spegne in inverno: lavoro, fiere, visite, turismo del fine settimana, ospiti che fanno tappa prima di spostarsi sulla costa. Questo mix tra mare e città è ciò che distingue la Gallura di Olbia dal cuore esclusivo della Costa Smeralda: qui la domanda è più varia e più accessibile, con appartamenti in centro adatti al business e ai soggiorni brevi e case sul mare che riempiono la stagione calda. Per un proprietario significa una cosa importante: un calendario che può lavorare molto più a lungo dei due mesi di picco, se gestito bene.

Cosa facciamo per la tua casa in Gallura

Valutazione gratuita della proprietà con stima dei ricavi annui attesi basata su comparabili reali nella zona di Olbia e della Gallura. Ottimizzazione dell'allestimento con foto professionali, restyling soft e suggerimenti d'arredo per valorizzare terrazze, verande e vista mare. Burocrazia: ci occupiamo di tutta la parte amministrativa, iscrizione al sistema regionale della Sardegna, richiesta del Codice Identificativo Nazionale (CIN), comunicazioni alle autorità e adempimenti di sicurezza previsti dalla normativa sulle locazioni brevi (rilevatori gas e monossido di carbonio, estintori). Raccogliamo e versiamo l'imposta di soggiorno comunale per tuo conto. Sulle locazioni brevi è applicabile la cedolare secca (21% sulla prima unità, 26% dalle successive, secondo le regole vigenti): se incassiamo noi per tuo conto, applichiamo la ritenuta e ti rilasciamo la Certificazione Unica, così non hai adempimenti aggiuntivi. Per la tua posizione specifica conviene sempre il commercialista. Pubblicazione su Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo e oltre 50 portali, con channel manager dedicato. Pricing dinamico calibrato sulla stagionalità della Gallura e sugli eventi che spostano la domanda. Ospiti 24/7 in italiano, inglese, francese, spagnolo, tedesco. Pulizie professionali dopo ogni soggiorno con kit biancheria. Manutenzione ordinaria gestita con fornitori di fiducia locali.

Risultati reali in Gallura

Su tutto il portfolio gestito gli incrementi vanno dal +58% al +119,5% rispetto alla gestione precedente del proprietario. La differenza nasce dalla combinazione di esposizione multicanale su oltre 50 portali, pricing aggiornato in tempo reale e qualità del soggiorno, che alza i punteggi e quindi il ranking sui portali. In una zona come Olbia e la Gallura, dove al picco estivo si affianca una domanda cittadina più distribuita, riempire bene l'estate e catturare anche le spalle e i weekend fuori stagione fa la differenza tra una casa che rende qualche settimana e una casa che lavora per gran parte dell'anno. Sono risultati reali ottenuti sul nostro portfolio, non una garanzia: la resa varia in base a immobile, zona e periodo.

Pricing dinamico: la chiave dei ricavi in Gallura

La Gallura ha una stagione concentrata sul mare ma non solo: luglio e agosto valgono moltissimo per le case sul litorale, mentre Olbia città porta domanda anche nelle spalle e in inverno. Un proprietario non professionista tende a fissare un prezzo "giusto" e a tenerlo, lasciando ricavi sul tavolo nei picchi e notti vuote nei vuoti. Noi, con strumenti di pricing dinamico e un'analisi quotidiana della domanda, modifichiamo le tariffe ogni giorno: le alziamo nei momenti forti (alta stagione balneare, ponti, eventi e regate, picchi di traffico legati all'aeroporto e al porto) e le abbassiamo nei vuoti tra una prenotazione e l'altra per evitare notti perse. Una settimana di pieno agosto a Pittulongu e un weekend di novembre in centro a Olbia non si vendono allo stesso prezzo né allo stesso pubblico: il pricing dinamico cattura il picco senza svendere e riempie i buchi che un calendario statico lascerebbe scoperti, e ogni scelta resta tracciata nel report mensile e nel portale proprietari.

Come scegliere un property manager in Gallura

Per affidare la tua casa con serenità, valuta un property manager in Gallura su sei criteri concreti:

• Team locale in Gallura tutti i giorni: sopralluoghi, check-in e manutenzione rapida, non gestione a distanza.
• Modello trasparente senza fee fisse: solo percentuale sui ricavi, così gli interessi sono allineati.
• Distribuzione multicanale su 50+ portali con channel manager, non solo Airbnb.
• Pricing dinamico tarato sulla stagione estiva della Gallura e sui picchi di traffico dell'aeroporto di Olbia.
• Burocrazia completa: iscrizione al sistema regionale della Sardegna, Codice Identificativo Nazionale (CIN), imposta di soggiorno, cedolare secca e Certificazione Unica.
• Report mensile trasparente e portale proprietari sempre accessibile.

Gestione fai-da-te vs Propertize in Gallura

Cosa	Fai-da-te	Con Propertize
Portali	1-2 (di solito solo Airbnb)	50+ portali con channel manager
Prezzi	tariffa fissa, aggiornata di rado	pricing dinamico aggiornato ogni giorno
Ospiti	quando hai tempo	assistenza 24/7 in 5 lingue
Burocrazia	a tuo carico	CIN, sistema regionale Sardegna, imposta di soggiorno, cedolare secca
Pulizie	da organizzare	professionali dopo ogni soggiorno
Trasparenza	nessun report	report mensile + portale proprietari
Costo	tempo tuo + fee fisse altrove	solo % sui ricavi, zero fee fisse

Scopri anche la pagina dedicata agli ospiti per Olbia e la landing di Pittulongu per vedere come presentiamo le case ai viaggiatori.

Le zone della Gallura in cui operiamo

Oltre alle pagine dedicate a Olbia e Golfo Aranci qui sopra, lavoriamo in tutta la fascia costiera e cittadina attorno a Olbia. Ecco le sotto-zone in cui conosciamo bene il territorio, la stagionalità e gli ospiti.

Pittulongu

A pochi minuti dal centro di Olbia, Pittulongu è la spiaggia cittadina per eccellenza: sabbia chiara, acqua bassa e vista sull'isola di Tavolara. È tra le zone più richieste dell'estate gallurese, con case e appartamenti fronte mare che lavorano molto forte da maggio a ottobre. La vicinanza a Olbia e all'aeroporto la rende perfetta per famiglie e soggiorni brevi, e i prezzi restano più accessibili rispetto al cuore della Costa Smeralda.

Olbia Mare: Bados, Lido del Sole, Marinella, Porto Istana

La fascia di Olbia Mare raccoglie le spiagge e le frazioni balneari del comune di Olbia. Bados e Lido del Sole sono distese sabbiose ideali per le famiglie, Marinella e Porto Istana regalano alcune delle viste più belle su Tavolara. Sono zone di seconde case e ville vista mare, con una stagione estiva intensa: il valore aggiunto di una gestione professionale qui sta nel preparare ogni casa con standard alberghiero e nel non lasciare scoperte le settimane di domanda.

Porto San Paolo

Affacciato proprio di fronte all'isola di Tavolara, Porto San Paolo è il punto di partenza delle escursioni in barca verso l'area marina protetta di Tavolara e Punta Coda Cavallo. È una località raccolta, amata da chi cerca mare cristallino e atmosfera tranquilla, con appartamenti e case vacanza che intercettano una domanda fedele e ricorrente nei mesi caldi.

Murta Maria

Tra Olbia e Porto San Paolo, Murta Maria è una frazione residenziale e balneare comoda da raggiungere, con spiagge ampie e una domanda familiare. La posizione, a metà strada tra la città e le spiagge più iconiche del golfo, la rende interessante per chi vuole una base versatile per esplorare tutta la Gallura.

Zone limitrofe servite: San Teodoro e Budoni

Sul confine sud della Gallura, verso la provincia di Sassari e il Nuorese, San Teodoro e Budoni sono tra le mete balneari più amate della Sardegna nord-orientale, con spiagge come La Cinta e Cala Brandinchi. Sono aree limitrofe che serviamo: confinano con la nostra zona di lavoro e le valutiamo caso per caso, in base all'immobile e al periodo. Non gestiamo l'intera copertura di queste località, ma se hai una casa a San Teodoro o a Budoni il modo migliore è richiedere una valutazione gratuita: verifichiamo insieme se possiamo gestirla con i nostri standard.

Perché un proprietario della Gallura sceglie Propertize

Il proprietario tipico che ci affida una casa in Gallura è chi (a) ha una casa a Olbia, Pittulongu o sul litorale ma vive a Roma, Milano o all'estero, (b) ha una seconda casa sul mare ma non vuole gestire pulizie, lavanderia e ospiti, (c) ha provato Airbnb da solo e si è reso conto che il pricing dinamico cambia tutto. Cosa ricevi: report mensile dettagliato con incassi, occupazione e recensioni; bonifici puntuali; visibilità totale tramite il portale proprietari Dott.House; zero pensieri sulla burocrazia. Niente fee fisse, niente costi nascosti: lavoriamo solo a percentuale sui ricavi. In alta stagione la differenza la fa chi è fisicamente sul posto: a luglio e agosto un appartamento sul mare può cambiare ospiti a giorni alterni, e ogni turnover è una catena (check-out, pulizia a fondo, biancheria, controllo, check-in) che deve chiudersi in poche ore. Avere un team in Gallura tutti i giorni significa che questa catena non dipende da te né da un fornitore irraggiungibile ad agosto. Richiedi una valutazione gratuita e ricevi la stima dei tuoi incassi potenziali entro pochi giorni.