Property manager in Gallura e Olbia

Propertize gestisce case vacanza a Olbia e Golfo Aranci. Pittulongu, Olbia Mare, Porto San Paolo e Murta Maria sono aree servite in cui valutiamo ogni immobile prima di confermare la gestione; San Teodoro e Budoni vengono considerati caso per caso. Pubblichiamo su 50+ portali, applichiamo pricing dinamico e curiamo assistenza agli ospiti durante il soggiorno, pulizie e burocrazia. Il compenso è una percentuale sui ricavi, senza costi fissi.

Property manager, gestore immobiliare, agenzia di gestione affitti brevi: sono nomi diversi per lo stesso lavoro. Quello che cambia da contratto a contratto non è il nome, è il perimetro. Se stai pensando di dare in gestione la tua casa in Gallura e Olbia e metterla a reddito, la prima domanda da fare è proprio quella: chi fa cosa, e cosa resta fuori.

Copertura

immobili gestiti a Olbia e Golfo Aranci; Pittulongu, Olbia Mare (Bados, Lido del Sole, Marinella, Porto Istana), Porto San Paolo e Murta Maria sono aree servite e valutate caso per caso. San Teodoro e Budoni sono aree limitrofe.

Modello

solo una percentuale sui ricavi: nessun costo fisso, nessun canone mensile, nessun costo nascosto.

Distribuzione

50+ portali (Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo), channel manager, pricing dinamico e assistenza multilingue agli ospiti 24/7 durante il soggiorno.

Range storico pubblicato

da +30% a +140% sui ricavi rispetto alla gestione precedente del proprietario; non è una media né una garanzia.

★★★★★ 5 stelle su Google · 4.7 su Airbnb · 9.4 su Booking.com

Propertize gestisce case vacanza a Olbia e Golfo Aranci, nella Gallura che ruota attorno alla principale porta d'accesso al nord-est della Sardegna. Serviamo inoltre Pittulongu, Olbia Mare, Porto San Paolo, Murta Maria, Bados e Lido del Sole, dove valutiamo ogni immobile prima di confermare la gestione. Pubblichiamo su 50+ portali, applichiamo pricing dinamico, assistiamo gli ospiti 24/7 durante il soggiorno e coordiniamo pulizie e burocrazia. Valutiamo caso per caso anche San Teodoro e Budoni, sul confine sud della Gallura. Il compenso è una percentuale sui ricavi, senza costi fissi né canoni mensili. Fuori stagione la comodità di Olbia (aeroporto, porto e servizi tutto l'anno) la rende una base utile anche per smart worker e nomadi digitali in soggiorno lungo: ne parliamo nella pagina sullo smart working in Sardegna.

Olbia, porta della Gallura: mare e città tutto l'anno

Olbia non è soltanto una località balneare estiva. È la città più dinamica del nord-est sardo, con l'aeroporto di Olbia-Costa Smeralda e il porto che portano flussi di viaggiatori da maggio fino all'autunno inoltrato, e una vita cittadina che non si spegne in inverno: lavoro, fiere, visite, turismo del fine settimana, ospiti che fanno tappa prima di spostarsi sulla costa. Questo mix tra mare e città è ciò che distingue la Gallura di Olbia dal cuore esclusivo della Costa Smeralda: qui la domanda è più varia e più accessibile, con appartamenti in centro adatti al business e ai soggiorni brevi e case sul mare che riempiono la stagione calda. Per un proprietario significa una cosa importante: un calendario che può lavorare molto più a lungo dei due mesi di picco, se gestito bene.

Cosa facciamo per la tua casa in Gallura

Valutazione gratuita della proprietà con stima dei ricavi annui attesi basata su comparabili reali nella zona di Olbia e della Gallura. Ottimizzazione dell'allestimento con foto professionali, restyling soft e suggerimenti d'arredo per valorizzare terrazze, verande e vista mare. Burocrazia: ci occupiamo di tutta la parte amministrativa, iscrizione al sistema regionale della Sardegna, richiesta del Codice Identificativo Nazionale (CIN), comunicazioni alle autorità e adempimenti di sicurezza previsti dalla normativa sulle locazioni brevi (rilevatori gas e monossido di carbonio, estintori). Raccogliamo e versiamo l'imposta di soggiorno comunale per tuo conto. Sulle locazioni brevi è applicabile la cedolare secca (21% su un'unità a scelta e 26% sulla seconda; dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti si presume imprenditore): se incassiamo noi per tuo conto, applichiamo la ritenuta e ti rilasciamo la Certificazione Unica. La Certificazione Unica va utilizzata in dichiarazione per scomputare la ritenuta già versata e verificare con il commercialista l’eventuale saldo e gli altri adempimenti. Pubblicazione su Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo e oltre 50 portali, con channel manager dedicato. Pricing dinamico calibrato sulla stagionalità della Gallura e sugli eventi che spostano la domanda. Assistenza agli ospiti 24/7 durante il soggiorno in italiano, inglese, francese, spagnolo, tedesco. Pulizie professionali dopo ogni soggiorno con kit biancheria. Manutenzione ordinaria gestita con fornitori di fiducia locali.

Range storico pubblicato per la Gallura

Propertize pubblica attualmente per il proprio portfolio un range storico dal +30% al +140% rispetto alla gestione precedente del proprietario; non è una media né una garanzia. Il lavoro combina distribuzione su oltre 50 portali, pricing aggiornato in tempo reale e cura dell'esperienza ospite. In una zona come Olbia e la Gallura, dove al picco estivo si affianca una domanda cittadina più distribuita, contano sia le settimane centrali sia i periodi di spalla e i weekend fuori stagione. La resa effettiva varia in base a immobile, zona e periodo.

Pricing dinamico: la chiave dei ricavi in Gallura

La Gallura ha una stagione concentrata sul mare ma non solo: luglio e agosto valgono moltissimo per le case sul litorale, mentre Olbia città porta domanda anche nelle spalle e in inverno. Un proprietario non professionista tende a fissare un prezzo "giusto" e a tenerlo, lasciando ricavi sul tavolo nei picchi e notti vuote nei vuoti. Noi, con strumenti di pricing dinamico e un'analisi quotidiana della domanda, modifichiamo le tariffe ogni giorno: le alziamo nei momenti forti (alta stagione balneare, ponti, eventi e regate, picchi di traffico legati all'aeroporto e al porto) e le abbassiamo nei vuoti tra una prenotazione e l'altra per evitare notti perse. Una settimana di pieno agosto a Pittulongu e un weekend di novembre in centro a Olbia non si vendono allo stesso prezzo né allo stesso pubblico: il pricing dinamico cattura il picco senza svendere e riempie i buchi che un calendario statico lascerebbe scoperti, e ogni scelta resta tracciata nel report mensile e nel portale proprietari.

Come scegliere un property manager in Gallura

In Gallura, dove città e località costiere hanno ritmi diversi, il confronto passa da sei verifiche:

• Team locale in Gallura tutti i giorni: sopralluoghi, check-in e manutenzione rapida, non gestione a distanza.
• Modello trasparente senza fee fisse: solo percentuale sui ricavi, così gli interessi sono allineati.
• Distribuzione multicanale su 50+ portali con channel manager, non solo Airbnb.
• Pricing dinamico tarato sulla stagione estiva della Gallura e sui picchi di traffico dell'aeroporto di Olbia.
• Burocrazia completa: iscrizione al sistema regionale della Sardegna, Codice Identificativo Nazionale (CIN), imposta di soggiorno, cedolare secca e Certificazione Unica.
• Report mensile trasparente e portale proprietari sempre accessibile.

Gestione fai-da-te vs Propertize in Gallura

Cosa	Fai-da-te	Con Propertize
Portali	1-2 (di solito solo Airbnb)	50+ portali con channel manager
Prezzi	tariffa fissa, aggiornata di rado	pricing dinamico aggiornato ogni giorno
Ospiti	quando hai tempo	assistenza 24/7 durante il soggiorno in 5 lingue
Burocrazia	a tuo carico	CIN, sistema regionale Sardegna, imposta di soggiorno, cedolare secca
Pulizie	da organizzare	professionali dopo ogni soggiorno
Trasparenza	nessun report	report mensile + portale proprietari
Costo	tempo tuo + fee fisse altrove	solo % sui ricavi, zero fee fisse

Scopri anche la pagina dedicata agli ospiti per Olbia e la landing di Pittulongu per vedere come presentiamo le case ai viaggiatori.

Le zone della Gallura in cui operiamo

Oltre alle pagine dedicate a Olbia e Golfo Aranci qui sopra, lavoriamo in tutta la fascia costiera e cittadina attorno a Olbia. Ecco le sotto-zone in cui conosciamo bene il territorio, la stagionalità e gli ospiti.

Pittulongu

A pochi minuti dal centro di Olbia, Pittulongu è la spiaggia cittadina per eccellenza: sabbia chiara, acqua bassa e vista sull'isola di Tavolara. È tra le zone più richieste dell'estate gallurese, con case e appartamenti fronte mare che lavorano molto forte da maggio a ottobre. La vicinanza a Olbia e all'aeroporto la rende perfetta per famiglie e soggiorni brevi, e i prezzi restano più accessibili rispetto al cuore della Costa Smeralda.

Olbia Mare: Bados, Lido del Sole, Marinella, Porto Istana

La fascia di Olbia Mare raccoglie le spiagge e le frazioni balneari del comune di Olbia. Bados e Lido del Sole sono distese sabbiose ideali per le famiglie, Marinella e Porto Istana regalano alcune delle viste più belle su Tavolara. Sono zone di seconde case e ville vista mare, con una stagione estiva intensa: il valore aggiunto di una gestione professionale qui sta nel preparare ogni casa con standard alberghiero e nel non lasciare scoperte le settimane di domanda.

Porto San Paolo

Affacciato proprio di fronte all'isola di Tavolara, Porto San Paolo è il punto di partenza delle escursioni in barca verso l'area marina protetta di Tavolara e Punta Coda Cavallo. È una località raccolta, amata da chi cerca mare cristallino e atmosfera tranquilla, con appartamenti e case vacanza che intercettano una domanda fedele e ricorrente nei mesi caldi.

Murta Maria

Tra Olbia e Porto San Paolo, Murta Maria è una frazione residenziale e balneare comoda da raggiungere, con spiagge ampie e una domanda familiare. La posizione, a metà strada tra la città e le spiagge più iconiche del golfo, la rende interessante per chi vuole una base versatile per esplorare tutta la Gallura.

Zone limitrofe servite: San Teodoro e Budoni

Sul confine sud della Gallura, verso la provincia di Sassari e il Nuorese, San Teodoro e Budoni sono tra le mete balneari più amate della Sardegna nord-orientale, con spiagge come La Cinta e Cala Brandinchi. Sono aree limitrofe che serviamo: confinano con la nostra zona di lavoro e le valutiamo caso per caso, in base all'immobile e al periodo. Non gestiamo l'intera copertura di queste località, ma se hai una casa a San Teodoro o a Budoni il modo migliore è richiedere una valutazione gratuita: verifichiamo insieme se possiamo gestirla con i nostri standard.

Perché un proprietario della Gallura sceglie Propertize

Una casa a Olbia, un appartamento a Pittulongu e una villa sul litorale richiedono calendari e organizzazioni differenti. Per chi vive fuori dalla Gallura coordiniamo pulizie, lavanderia, ospiti e turnover; incassi, occupazione e recensioni restano consultabili nei report mensili e su Dott.House. Nei mesi di punta la presenza sul posto permette di chiudere in poche ore la sequenza tra check-out, pulizia, biancheria, controllo e nuovo arrivo. Il compenso è una percentuale sui ricavi, senza fee fisse o costi nascosti; la valutazione gratuita definisce il punto di partenza della singola casa.