Nove guide scritte da chi gestisce case, non da un blog
Queste otto guide rispondono alle domande che i proprietari ci fanno davvero prima di affidarci una casa: quale regime fiscale conviene, cosa serve per essere in regola, quanto può rendere un immobile, come si sceglie un gestore e cosa succede nei primi dodici mesi. Le scriviamo noi di Propertize, che gestiamo 90+ immobili tra Sardegna, Lombardia e Sicilia e abbiamo generato oltre 1 milione di ricavi per i proprietari.
Le abbiamo scritte per un motivo pratico: le stesse domande tornavano a ogni telefonata, e le risposte che i proprietari trovavano online erano generiche, vecchie o sbagliate. Qui c'è quello che diciamo al telefono, con i riferimenti di legge al posto giusto.
Non è un blog. Un blog scrive di quello che la gente cerca su Google; noi scriviamo di quello che ci succede in gestione. Ogni pagina riporta le regole con il riferimento di legge, dice quando una risposta dipende dal caso singolo invece di improvvisarla, e non contiene un solo numero che non possiamo documentare. Dove il dato non ce l'abbiamo solido, non lo scriviamo: preferiamo una guida più corta a una guida che ti fa prendere una decisione sbagliata.
Se non sai da dove cominciare, l'ordine che consigliamo è questo. Prima capisci se l'affitto breve ha senso per la tua casa (guide 3 e 4). Poi metti in regola quello che va messo in regola (guide 2 e 7). Il fisco viene dopo, quando sai già cosa farai (guide 1 e 6). Alla fine, se decidi di non gestire da solo, guarda come si sceglie un gestore e cosa succede il primo anno (guide 5 e 8).
Le otto guide
- 1. Cedolare secca 2026: quando conviene davveroPer chi ha una o due case in locazione breve e deve capire quale aliquota si applica, come si conta la soglia degli appartamenti e su quale importo si calcola l'imposta. Dentro c'è anche la smentita delle tabelle di aliquote che girano nei gruppi e che non esistono in nessuna norma.
- 2. CIN: cos'è, come si ottiene, cosa si rischia senzaPer chi non ha ancora richiesto il Codice Identificativo Nazionale o non sa dove va esposto. Come si chiede sul portale del Ministero del Turismo, quali requisiti di sicurezza servono e quali sono le sanzioni, che partono da 800 euro e non sono simboliche.
- 3. Affitto breve o affitto lungo: come si decidePer chi ha una casa sfitta e sta valutando le due strade. Il confronto non si fa sul canone lordo ma sul netto, sul tempo che ci metti tu e sul rischio: qui trovi le voci da mettere sui due piatti della bilancia prima di firmare qualcosa.
- 4. Quanto rende davvero una casa in SardegnaPer chi vuole capire come si costruisce un rendimento e perché il lordo di un portale non dice quasi niente. Cosa incide sul risultato (posti letto, stagionalità, distanza dal mare, foto, prezzo) e quali numeri chiedere a chiunque ti prometta una cifra.
- 5. Come si sceglie un property manager: cosa chiedere prima di firmarePer chi sta parlando con più gestori e non sa come confrontarli. Le domande da fare su compenso, rendicontazione, mandato e uscita, e le risposte vaghe che devono farti rimandare la firma. Vale anche quando il gestore siamo noi.
- 6. L'imposta di soggiorno: chi la incassa e chi la versaPer chi non sa se quei soldi sono suoi (non lo sono) e chi risponde al Comune se non vengono versati. Perché è una partita di giro che non entra nel tuo imponibile, e perché le regole vanno lette Comune per Comune.
- 7. Cosa serve per partire: documenti, sicurezza, dotazioniPer chi ha deciso e vuole l'elenco operativo: pratiche da aprire, requisiti di sicurezza come rilevatori di gas e monossido ed estintori, dotazioni minime della casa. È la lista che usiamo noi prima di pubblicare un immobile.
- 8. Il primo anno con un gestore: cosa succede mese per mesePer chi vuole sapere cosa succede dopo la firma, fase per fase: sopralluogo, mandato, messa in ordine, foto, pubblicazione, prime prenotazioni, rendiconti mensili e primo inverno. Compresa la parte in cui i proprietari si innervosiscono.
- 9. Il mercato degli affitti brevi in Sardegna, con i dati della RegionePer chi vuole capire il contesto prima del proprio caso: quanto cresce il turismo sull'isola, quanto pesano gli stranieri, dove si concentrano le presenze e come si legge il dato del proprio comune incrociando Osservatorio regionale e ISTAT. Tutti numeri pubblici, nessun dato nostro.
Cosa non troverai in queste pagine
Tre cose mancano di proposito, e preferiamo dirlo subito.
Rendimenti garantiti. Nessuno può garantirti un incasso, perché dipende da stagione, meteo, concorrenza e da come si muove il mercato. Per le case provenienti dalla gestione diretta del proprietario, Propertize pubblica attualmente un range storico da +30% a +140%; non è una media né una garanzia e non lo presentiamo come una regola.
Cifre di rendimento per zona. Due case nella stessa via fanno numeri diversi per posti letto, stato dell'immobile, spazi esterni e prezzo. Un rendimento medio per località è un numero che non vale per nessuna casa in particolare, e chi lo pubblica lo sa. Preferiamo spiegarti come si legge un rendimento e poi guardare la tua casa.
Risposte fiscali sul tuo caso. Le guide spiegano il quadro delle regole, non la tua posizione. Comproprietà, usufrutto, immobili comprati a metà anno, passaggio alla forma d'impresa: sono casi che dipendono dai tuoi documenti. Servono a farti arrivare preparato dal commercialista, non a sostituirlo. Se ti serve, la consulenza la organizziamo noi con il nostro.
Vuoi una risposta sulla tua casa? Chiedi l'analisi gratuita: la guardiamo, ti diciamo cosa manca e da dove partirebbe. La pagina per i proprietari spiega come lavoriamo, il compenso e cosa è incluso.