Quello che salta, salta prima del rogito
Gli acquisti in Sardegna non saltano quasi mai per il prezzo. Saltano perché qualcuno scopre tardi una cosa che si poteva chiedere in una settimana: che su quel terreno non si può toccare niente, che la piscina non ha mai avuto un titolo, che il Comune non ha adeguato il piano urbanistico e quindi il parere della Soprintendenza pesa come un veto. Nel caso più raro e più grave si scopre che l'atto di vendita è nullo. Questa pagina mette in fila quei controlli, uno per uno, dicendo per ciascuno che cosa succede a chi lo salta.
I 300 metri dalla battigia sono una legge dello Stato, non una regola sarda
È il vincolo che tutti nominano e quasi nessuno spiega. La fascia di 300 metri dalla linea di battigia è un bene paesaggistico per legge, in tutta Italia: lo stabilisce il Codice dei beni culturali e del paesaggio all'articolo 142, comma 1, lettera a) del decreto legislativo 42 del 2004. Non è un'invenzione della Regione Sardegna e non si tratta con il Comune: c'è e basta.
La conseguenza pratica è che dentro quella fascia qualunque intervento che cambia l'aspetto esteriore dei luoghi passa dall'autorizzazione paesaggistica. Non solo una casa nuova: una veranda, un muro di recinzione, una piscina, in certi casi persino il colore delle facciate.
C'è però un'eccezione che vale la pena conoscere, perché sposta interi centri abitati fuori dal vincolo. Il comma 2 dello stesso articolo esclude le aree che al 6 settembre 1985 erano già delimitate come zone A e B negli strumenti urbanistici approvati. Un appartamento nel centro di un paese di mare può stare a duecento metri dall'acqua e non ricadere nel vincolo dei 300 metri. Attenzione, però: fuori da quel vincolo non vuol dire senza vincoli. Restano il piano paesaggistico regionale e gli eventuali vincoli specifici su quell'immobile, che vanno guardati lo stesso.
La domanda da fare, quindi, non è quanto dista dal mare. È come era classificata quell'area il 6 settembre 1985. Si chiede al Comune, e la risposta cambia tutto quello che potrai fare in quella casa.
Il piano paesaggistico è ancora quello del 2006
Il piano paesaggistico regionale della Sardegna è stato approvato con la delibera di giunta regionale 36/7 del 5 settembre 2006, ed è ancora quello vigente. Nell'aprile del 2026 la Regione ha approvato l'avvio della revisione: è una notizia vera, ed è anche quella che oggi genera più equivoci nelle trattative.
Avviare una revisione non sospende niente. Le regole che si applicano al tuo acquisto, e alla pratica che presenterai il mese prossimo, restano quelle del 2006. Chi ti dice di comprare adesso perché tanto le norme stanno per cambiare ti sta vendendo un'aspettativa, non un immobile: se il progetto sta in piedi solo con il piano nuovo, oggi non sta in piedi.
Il parere della Soprintendenza, e perché allunga i tempi davvero
Quando serve l'autorizzazione paesaggistica la pratica non si chiude in Comune. Il Soprintendente esprime un parere e, finché il Comune non ha adeguato il proprio strumento urbanistico al piano paesaggistico, quel parere è vincolante: lo prevede l'articolo 146, comma 5, del decreto legislativo 42 del 2004. Vincolante vuol dire che se la Soprintendenza dice no, il Comune non può dire sì.
In Sardegna molti Comuni non hanno ancora completato l'adeguamento. È questo, non la burocrazia in astratto, che allunga i tempi reali di una ristrutturazione al mare: non un passaggio in più, ma un passaggio che può fermarti.
C'è poi la regola che sorprende di più chi arriva da fuori: l'autorizzazione paesaggistica ordinaria non si ottiene dopo. Il comma 4 dello stesso articolo 146 vieta di rilasciarla in sanatoria quando l'intervento è già stato realizzato, anche solo in parte. Il decreto del Presidente della Repubblica 31 del 2017 individua interventi minori che sono esonerati o che seguono una procedura semplificata, e su quelli si ragiona; ma la logica di fondo non cambia. Prima si chiede, poi si fa. Fare i lavori e sistemare le carte dopo, sulla costa, non è una scorciatoia rischiosa: è una strada chiusa.
La piscina non è un accessorio del giardino
Chi compra una villa in Sardegna quasi sempre pensa alla piscina, e spesso la immagina come un semplice lavoro da giardino. Non lo è. Una piscina interrata è in genere un'opera edilizia; il titolo necessario dipende da dimensioni, caratteristiche e disciplina del terreno e va verificato da un tecnico. Dentro la fascia costiera tutelata può servire anche l'autorizzazione paesaggistica.
Da qui discendono due domande, e vanno fatte prima di firmare. La prima riguarda la piscina che c'è già: con quali titoli è stata realizzata e corrisponde a quanto autorizzato? Eventuali irregolarità e le relative conseguenze vanno accertate prima dell'acquisto. La seconda riguarda la piscina che vorresti fare: in alcune aree il progetto può non essere ammissibile, e conviene saperlo prima di costruirci sopra un business plan.
Gli usi civici: il vincolo che rende nullo l'atto
È il rischio più sardo, il meno conosciuto e l'unico da cui non si torna indietro. Su una parte del territorio dell'isola gravano usi civici, cioè diritti collettivi che appartengono alla comunità e non al proprietario iscritto. Se il terreno è demanio civico e non è stato sdemanializzato, la vendita a un privato è nulla. Non annullabile: nulla. Non c'è una sanatoria, non c'è un condono, non c'è una somma da versare per sistemare la cosa.
Quello che rende questo rischio così insidioso è che non esiste, in un annuncio immobiliare, nessun campo che te lo dica. Il venditore può essere in perfetta buona fede, l'agenzia anche, e la casa può stare lì da trent'anni con le utenze intestate e le tasse pagate. La verifica sugli usi civici è una domanda che qualcuno deve porre esplicitamente, al Comune dove si trova il terreno, e va posta prima del rogito: dopo, quello che hai firmato non vale, e i soldi te li ritrovi da rincorrere.
Se stai comprando un terreno, o una casa con terreno, in un comune dell'interno o in una zona agricola vicino alla costa, questa è la prima domanda da fare. Non l'ultima.
La conformità: quello che il notaio scrive e quello che deve esistere
L'ultimo controllo riguarda la carta d'identità edilizia della casa. L'atto di compravendita deve contenere gli estremi del titolo edilizio, e se quel titolo non esiste davvero l'atto è nullo: lo dicono l'articolo 46 del decreto del Presidente della Repubblica 380 del 2001 e l'articolo 40 della legge 47 del 1985.
La parola che conta è davvero. Il notaio riceve una dichiarazione dal venditore e la riporta nell'atto: non va all'archivio comunale a tirare fuori il fascicolo, non è il suo mestiere. Chi ci va è un tecnico abilitato, con l'accesso agli atti. Confrontare la planimetria depositata con lo stato di fatto e verificare i titoli va fatto prima del compromesso; i tempi dipendono dal Comune e, per gli accessi formali, possono arrivare a 30 giorni.
Le difformità escono quasi sempre negli stessi punti: una veranda chiusa, un sottotetto diventato camera, un ampliamento sul retro, un cambio di destinazione d'uso mai comunicato. A quel punto la domanda non è più se comprare, ma chi paga per rimettere a posto e se si può rimettere a posto.
La checklist prima del rogito
Sono sei richieste. I tempi cambiano secondo il Comune e la pratica: per gli accessi formali conviene prevedere anche fino a 30 giorni. Tutte costano molto meno dell'errore che evitano.
| Cosa chiedere | A chi | Quando | Se manca |
|---|---|---|---|
| Certificato di destinazione urbanistica | Comune | Prima del compromesso | Non sai in che zona sei né quali vincoli hai addosso |
| Classificazione dell'area al 6 settembre 1985 | Comune | Prima di fare progetti | Non sai se il vincolo dei 300 metri ti riguarda |
| Verifica sugli usi civici | Comune, tramite il tecnico o il notaio | Prima del rogito | Se è demanio civico non sdemanializzato l'atto è nullo |
| Titolo edilizio e varianti successive | Archivio del Comune, con l'accesso agli atti | Prima del compromesso | Senza un titolo realmente esistente l'atto è nullo |
| Conformità fra planimetria depositata e stato di fatto | Tecnico abilitato | Prima del compromesso | La difformità la paga chi compra, e non sempre si sana |
| Autorizzazioni degli interventi già realizzati | Comune | Prima del rogito | L'autorizzazione paesaggistica ordinaria non si ottiene dopo |
Se qualcuna di queste risposte tarda, non è un dettaglio da rimandare: è il motivo per cui il compromesso va scritto con le condizioni giuste. Su come formularle risponde il notaio, che è anche l'unico che può farlo.
Questo lo verifichiamo noi, prima che tu firmi
Niente di quello che hai letto si fa da casa, e niente di tutto questo lo facciamo al posto di qualcun altro: dell'atto risponde il notaio, della conformità il tecnico, della mediazione l'agente immobiliare iscritto. Quello che facciamo noi è la parte che di solito manca: sappiamo quali domande vanno fatte in quel Comune, a chi, e in che ordine, e le facciamo fare prima che tu abbia firmato qualcosa.
C'è anche una ragione egoista, e preferiamo dirla. Quella casa, se poi la gestiamo, dobbiamo affittarla noi: una villa che non si può ristrutturare o una piscina che quella costa non consente non sono soltanto un problema tuo, ma diventano anche un problema operativo per noi. Per questo il business plan che ti diamo parte da qui e non dai ricavi.
Come funziona il percorso completo, dalla stima prima dell'acquisto alla gestione, lo racconta la pagina su come investire in immobili da mettere a reddito. Su quello che viene dopo, quando la casa è tua, ci sono le guide sulla cedolare secca, sul codice CIN e su quanto rende una casa vacanza in Sardegna.
Scritto dal team di Propertize, che gestisce case in Sardegna, a Milano e in Sicilia. Pagina aggiornata ad agosto 2026.
