Comprare per metterla a reddito:
la parte che viene prima.

Chi ci scrive da questa pagina di solito la casa non ce l'ha ancora. Ha un capitale, una zona in testa, due o tre annunci aperti in altrettante schede del browser, e una domanda sola: mi conviene? È una domanda a cui il mercato risponde malvolentieri, perché rispondere sul serio vuol dire fare i conti prima di aver incassato qualcosa. Noi li facciamo, e li facciamo prima.

Accompagniamo chi compra un immobile da mettere a reddito lungo tutto il percorso: la stima della rendita prima dell'acquisto, il business plan sull'immobile che stai valutando, la presentazione dei partner per la ricerca, il mutuo, il rogito, i lavori e l'arredo, e infine la gestione. La mediazione immobiliare non la facciamo noi: la fa sempre un agente iscritto, e tu sai sempre chi è e cosa fa.

Rendimento sul capitale e crescita dei ricavi non sono la stessa cosa

Il rendimento netto confronta ciò che resta ogni anno con tutto il capitale investito. La crescita dei ricavi confronta invece due periodi di gestione della stessa casa e, da sola, non dice quanto resta al proprietario. Mescolare le due percentuali fa sembrare confrontabili numeri che rispondono a domande diverse.

Per decidere un acquisto servono quindi entrambi i passaggi: prima il conto economico completo, dal prezzo di acquisto al netto annuale; poi il confronto tra scenari di gestione costruiti sulla stessa base. La differenza, quando c'è, si guadagna o si brucia in tre punti.

Le settimane vendute davvero, non quelle teoriche

Un conto fatto a mano moltiplica una tariffa di agosto per le settimane della stagione. La realtà è che giugno e settembre si vendono a metà prezzo, che il turnover fra due ospiti mangia notti, e che qualche settimana non si vende affatto.

Il prezzo medio incassato, non il prezzo di listino

Fra la tariffa esposta e quella che entra in banca ci sono gli sconti sui soggiorni lunghi, il last minute che riempie i buchi, le commissioni dei portali e le notti a tariffa bassa di inizio e fine stagione.

I costi che nei conti a mano non compaiono mai

Pulizie fra un ospite e l'altro, biancheria, utenze in alta stagione, manutenzione ordinaria, imposta di soggiorno da riversare, commissioni bancarie, sostituzioni. Presi uno per uno sembrano piccoli; sommati, spesso cambiano il segno del risultato.

Per questo su questa pagina non trovi una percentuale di rendimento. Chi la pubblica sta stimando la tua casa senza averla vista, e noi quel numero non lo diamo.

Come si stima una rendita prima di comprare

Il metodo conta più del risultato, perché il risultato cambia a ogni immobile. Il nostro è questo, ed è lo stesso che usiamo sulle case che già gestiamo.

Comparabili reali, nella stessa micro-zona

Non la media della città e nemmeno quella del comune: le due strade intorno a quella casa. Un appartamento a duecento metri dal mare e uno a un chilometro non sono lo stesso immobile, e non lo sono nemmeno due palazzine sulla stessa via se una ha il parcheggio e l'altra no.

La stagione utile di quella zona

In Gallura la stagione che paga davvero è corta e densa; a Cagliari si allunga sulle spalle di primavera e autunno; a Milano non esiste una stagione, esistono le fiere e i giorni feriali. Il numero di settimane vendibili sposta il conto finale molto più della tariffa.

Il prezzo sostenibile, non quello sperato

Una tariffa alta che tiene la casa vuota vale meno di una tariffa onesta che la tiene piena. Il calendario si riempie con il prezzo, non con la speranza, e questo vale il primo anno più di ogni altro.

I costi fino al netto

Si parte dal lordo e si scende: portali, pulizie, biancheria, utenze, manutenzione, gestione, fisco. Quello che resta in fondo è l'unico numero che serve per decidere. Su quanto pesa il fisco c'è la nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi, e su cosa muove i ricavi in Sardegna quella su quanto rende una casa vacanza.

Non diamo una cifra senza aver visto l'immobile

È la stessa promessa che facciamo ai proprietari che ci affidano una casa già loro, e qui vale uguale: una stima fatta su una planimetria e due foto non è una stima, è un numero rassicurante.

Il percorso, in sette passaggi

1. 1

   Analisi e business plan

   Guardiamo insieme gli immobili che stai valutando e su ognuno ti diamo un business plan, con i ricavi stimati sui comparabili reali e i costi fino al netto. Questo passaggio lo facciamo noi, è gratuito e non impegna a niente.

2. 2

   Ricerca dell'immobile

   Se quello che hai in mano non regge, ti presentiamo il partner migliore per te fra le agenzie con cui lavoriamo in quella zona. La mediazione la fa sempre un agente immobiliare iscritto, mai Propertize: l'incarico lo firmi con lui e alle sue condizioni.

3. 3

   Mutuo

   Se serve un finanziamento ti mettiamo in contatto con un mediatore creditizio abituato alle pratiche degli acquirenti non residenti. La trattativa con la banca resta tua; noi restiamo a disposizione per la parte che riguarda i numeri della casa.

4. 4

   Acquisto

   Proposta, compromesso, rogito. Il notaio lo scegli tu ed è lui a rispondere della parte legale. Noi ti diciamo cosa chiedere prima di firmare, dalla conformità urbanistica ai vincoli paesaggistici, perché in Sardegna sono le cose che fanno saltare un acquisto quando ci si accorge tardi.

5. 5

   Ristrutturazione

   Se la casa va sistemata ti presentiamo imprese e tecnici che lavorano in quella zona e con cui abbiamo già chiuso cantieri. Il contratto lo firmi tu con loro. Noi guardiamo i lavori con l'occhio di chi dovrà affittarla: dove serve il secondo bagno, quale infisso regge il salmastro, quanto vale una zona pranzo all'aperto.

6. 6

   Interior design e arredo

   Arredare una casa che si affitta non è arredare casa tua: deve fotografare bene, reggere venti soggiorni l'anno e non costare come un salotto di rappresentanza. Lavoriamo con interior designer e fornitori locali, e la decisione finale resta tua perché la casa resta tua.

7. 7

   Gestione

   Da qui in poi la casa la gestiamo noi: annunci e prezzi, ospiti, pulizie, manutenzione e adempimenti, dal codice CIN all'imposta di soggiorno. Nessun canone mensile, una percentuale sui ricavi. Come lavoriamo lo racconta per esteso la pagina per i proprietari.

L'incarico di ricerca, e perché ha una scadenza

Le agenzie con cui lavoriamo non usano il generico “ti mando quello che trovo”: usano un incarico di ricerca su misura. Ha tre caratteristiche che conviene conoscere prima di firmarlo, perché non sono scontate nel mercato italiano.

Dura novanta giorni e non si rinnova da solo

Alla scadenza sei libero: nessun tacito rinnovo, nessuna disdetta da mandare. Novanta giorni sono anche il tempo entro cui, con un lavoro fatto bene, l'immobile giusto di norma si trova.

È in esclusiva con un agente, non con una sola agenzia

Hai un interlocutore unico che risponde di quello che ti propone, ma resti libero di vedere immobili anche con altre agenzie. L'esclusiva riguarda chi ti segue, non chi ti mostra le case.

La provvigione si deve solo a compravendita conclusa

È il 5% più IVA sul prezzo di acquisto, dovuto soltanto se l'affare si chiude attraverso quella mediazione. Le consulenze tecniche, legali e fiscali che servono lungo il percorso sono comprese, senza costi aggiuntivi.

Il lavoro vero, però, è la scrematura. Gli immobili che mandi tu e quelli che trovano loro passano da un controllo della documentazione prima della visita: serve a non perdere tempo su case che non stanno in piedi e a non ritrovarsi dentro situazioni scomode quando ormai hai versato una caparra. È anche quello che dà peso in trattativa, perché chi conosce i documenti tratta da una posizione diversa.

Da questo giro arrivano anche gli immobili off market, quelli che non vengono pubblicizzati e che si vedono solo così. L'incarico lo firmi con l'agenzia e alle sue condizioni, non con noi: noi non facciamo mediazione.

Sul passaggio 4, che in Sardegna è quello dove gli acquisti saltano davvero, abbiamo scritto una pagina a parte: i vincoli da controllare prima di comprare in Sardegna, dalla fascia dei 300 metri dal mare agli usi civici che rendono nullo l'atto.

Sardegna o Milano: sono due decisioni diverse

Ce lo chiedono quasi tutti, e la risposta onesta è che non sono due versioni della stessa cosa: sono due mestieri.

Su questi due mercati non pubblichiamo numeri nostri, e la ragione è semplice: li stiamo mettendo in fila come si deve, e finché non lo sono preferiamo non pubblicarli affatto. Nel frattempo, per il quadro generale, c'è la guida sul mercato degli affitti brevi in Sardegna e la pagina su come lavoriamo a Milano.

Il business plan è gratuito, e non è un PDF

Non è una guida generica né una chiamata di trenta minuti: è un piano sull'immobile che stai guardando tu, e contiene quattro cose.

È gratuito, e lo facciamo per gli immobili in Sardegna e a Milano, che sono i due mercati che conosciamo davvero. Se il conto dice che quell'immobile non vale la pena, te lo diciamo: è il caso in cui ti siamo più utili.

Perché noi

Gestiamo 90+ case fra Sardegna, Milano e Sicilia, con squadre che stanno sul territorio tutto l'anno e non arrivano da fuori quando c'è un problema. Ai proprietari che ci hanno affidato una casa abbiamo generato oltre un milione di euro di ricavi.

È la misura che usa il settore: sulle notti effettivamente in vendita, restano fuori i periodi in cui il proprietario tiene la casa per sé, che d'estate sono la parte più grande. Settembre e ottobre sono ancora in vendita: li aggiorniamo mano a mano che la stagione si chiude. Sono numeri osservati sulle nostre case, aggiornati ad agosto 2026, non una previsione per la casa che stai valutando.

Un caso, non una regola. Una villetta che gestivamo a Villasimius era valutata 190.000 euro prima di entrare in gestione; è stata venduta nel 2025 a 240.000. Quel 26% in più non è merito nostro soltanto: è quanto vale una casa che arriva sul mercato con uno storico di prenotazioni e recensioni, cioè con la prova di quanto ha reso. È un caso singolo e lo raccontiamo come tale, non come quello che succederà alla casa che stai valutando.

Ma la differenza che conta, per chi deve ancora comprare, è un'altra: dopo il rogito noi restiamo. Chi ti vende la casa ha finito il suo lavoro il giorno della firma; noi cominciamo quel giorno. È anche il motivo per cui la stima che ti diamo prima dell'acquisto è prudente: quella casa dovremo affittarla noi, e una promessa fatta a marzo si paga ad agosto.

Se vuoi vedere chi siamo, c'è la pagina chi siamo; la storia di un proprietario racconta un caso vero, con i numeri di quella casa e non di una casa media.

Scritto dal team di Propertize, che gestisce case in Sardegna, a Milano e in Sicilia. Pagina aggiornata ad agosto 2026.