Come si sceglie un property manager: cosa chiedere prima di firmare

Prima di firmare, fatti rispondere per iscritto su quattro punti: su cosa si calcola la percentuale (sul lordo pagato dall'ospite o sul netto che arriva, prima o dopo le commissioni dei portali), chi paga pulizie e biancheria, quali servizi e spese sono compresi nella proposta, quanto dura il vincolo e come si esce. Se anche una sola di queste risposte resta a voce, vaga o rimandata a dopo la firma, hai già l'informazione che ti serviva.

Qui sotto trovi le domande una per una, con il motivo per cui si fanno e la risposta che deve accenderti una spia. Le scriviamo noi, e diverse sono scomode anche per noi: è il punto.

1. Le domande sui soldi

Su cosa si calcola la vostra percentuale? Sembra una domanda, sono tre. Sul lordo pagato dall'ospite o sul netto che arriva sul conto? Prima o dopo le commissioni dei portali? La pulizia finale entra nella base di calcolo? Due gestori con la stessa percentuale sul foglio possono costarti in modo molto diverso: chiedi un esempio numerico scritto su una prenotazione tipo. In allarme se: ti rispondono con la sola percentuale e cambiano argomento.

Chi paga pulizie e biancheria? Di norma la pulizia finale la paga l'ospite, ma non è automatico e non sempre copre l'intero costo. Fatti dire chi incassa quel corrispettivo e chi mette la differenza quando non basta. In allarme se: la risposta è solo "la pulizia è a carico dell'ospite".

Quali servizi sono compresi e quali spese restano separate? Fotografie, biancheria, dispositivi di accesso e interventi operativi possono essere trattati in modo diverso da un gestore all'altro. Chiedi l'elenco completo e chi autorizza le spese sostenute per tuo conto. In allarme se: il preventivo non permette di ricostruire il costo complessivo.

2. Le domande sul contratto

Quanto dura il vincolo e come si esce? Durata, rinnovo automatico, preavviso, penali, esclusiva, e cosa succede alle prenotazioni già acquisite se esci a stagione iniziata. In allarme se: queste condizioni non sono disponibili per iscritto prima della firma o restano ambigue.

Chi decide i prezzi? Quasi sempre li imposta il gestore, che vede la domanda e ha i dati dei portali, e va bene così. Il punto non è chi tiene la penna: è se puoi vedere i prezzi applicati e capire il criterio. In allarme se: "ai prezzi pensiamo noi", senza altro.

Posso bloccare le mie settimane? Quasi sempre sì, ma vanno fissati prima quante, con che preavviso e con che effetto. Se cadono nei picchi, l'impatto sui ricavi è reale e va detto in faccia, non scoperto a giugno. In allarme se: te lo concedono a voce e non lo scrivono.

A chi appartengono l'annuncio e le recensioni se ci lasciamo? È la domanda che i proprietari fanno per ultima e che dovrebbero fare per prima. Se l'annuncio vive su un account intestato al gestore, lo storico delle recensioni resta lì e altrove riparti da zero. In allarme se: non c'è nessuna clausola che regoli l'uscita.

3. Le domande sull'operativo

Chi entra in casa mia, e con che criterio si scelgono gli ospiti? Chiedi chi ha le chiavi o i codici, se le pulizie le fanno persone dello staff o fornitori diversi ogni volta, e se esiste un filtro sulle richieste (gruppi, feste, animali). Una casa si rovina in un weekend.

Chi risponde all'ospite alle due di notte, e in che lingue? La rapidità con cui un problema viene preso in carico può incidere sulla recensione. In Sardegna una parte importante degli ospiti non parla italiano.

Cosa succede se il condizionatore si rompe il 12 agosto? Chiedi chi chiama il tecnico, in quanto tempo, chi anticipa la spesa e fino a che importo si interviene senza disturbarti. Se la risposta è "la avvisiamo e decide lei", ad agosto vuol dire tre giorni di casa calda.

4. Le domande su trasparenza e adempimenti

Che report ricevo e ogni quanto? Un rendiconto serio arriva a cadenza fissa e mostra prenotazione per prenotazione: incasso, canale, commissioni, costi, netto. In allarme se: il report è un totale a fine stagione che non puoi incrociare con niente.

Chi si occupa di CIN, comunicazioni di polizia e imposta di soggiorno? Sono tre adempimenti diversi con tre scadenze diverse, e la responsabilità non sparisce perché hai delegato. Fatti dire chi li fa materialmente e chi risponde se saltano. Sull'ultima, ricorda che l'imposta di soggiorno non è un ricavo tuo: si incassa e si versa al Comune.

Su quanti portali finisce la mia casa? Due portali sono un rischio di concentrazione, non una strategia. Chiedi l'elenco e come vengono sincronizzati i calendari.

5. I segnali d'allarme, in breve

Il primo è il rendimento garantito: nessuno può garantirti un incasso senza aver visto la casa, e chi lo fa o si copre con una clausola che non hai letto o si tiene il rialzo. Il secondo sono le percentuali che cambiano a seconda di come le guardi. Il terzo sono i contratti senza uscita. Il quarto sono i report che non puoi verificare: se non riesci a risalire da una singola prenotazione all'importo accreditato, non stai leggendo un rendiconto, stai leggendo un riassunto.

6. Canone fisso o percentuale: non è lo stesso

Canone fisso e percentuale sui ricavi sono due modelli diversi. Nel primo il compenso periodico non varia con l'andamento della casa; nel secondo viene calcolato sui ricavi secondo la base e le voci definite nel contratto. Non è una questione morale: per confrontarli servono percentuale, servizi inclusi, costi esclusi e modalità di rendicontazione.

C'è poi una terza forma, il canone garantito al proprietario: il gestore ti promette una cifra fissa e si tiene tutto quello che riesce a fare sopra. Può avere senso se vuoi zero variabilità, ma sappi cosa stai comprando: cedi il rialzo in cambio di certezza, e te la vende chi conosce quella casa meglio di te.

7. Il nostro modello, senza girarci intorno

Noi lavoriamo così: nessun costo fisso, nessun canone mensile, nessun costo nascosto, solo una percentuale sui ricavi. Valutiamo ogni immobile prima di proporre il servizio e diciamo di no quando non riteniamo di poterlo gestire bene.

Quello che possiamo mettere sul tavolo: 90+ immobili gestiti, oltre 1 milione di ricavi generati per i proprietari, distribuzione su 50+ portali, 5,0 su Google. Le stesse domande di questa guida falle anche a noi, e pretendi le risposte per iscritto: sulla pagina per i proprietari trovi come lavoriamo, il resto te lo diciamo in chiamata.

Aggiornato ad agosto 2026. Verifichiamo periodicamente dati, regole e riferimenti; prima di prendere decisioni fiscali o operative, controlla le fonti collegate e valuta il tuo caso con un professionista qualificato.

Vuoi metterci alla prova con queste domande? Chiedi l'analisi gratuita sulla tua casa: rispondiamo punto per punto, per iscritto.