La tua casa a Baja Sardinia, affittata tutta l'estate
A Baja Sardinia cerchiamo appartamenti e case vista mare tra Cala Battistoni, il centro del paese e le strade che salgono verso la collina. Valutiamo ogni immobile prima di confermare la gestione. Per le case accettate curiamo pubblicazione su 50+ portali, pricing dinamico, assistenza agli ospiti 24/7 durante il soggiorno, pulizie e burocrazia. Il compenso è una percentuale sui ricavi, senza costi fissi.
Property manager, gestore immobiliare, agenzia di gestione affitti brevi: sono nomi diversi per lo stesso lavoro. Quello che cambia da contratto a contratto non è il nome, è il perimetro. Se stai pensando di dare in gestione la tua casa a Baja Sardinia e metterla a reddito, la prima domanda da fare è proprio quella: chi fa cosa, e cosa resta fuori.
- Copertura
- Baja Sardinia e la fascia di costa del comune di Arzachena, con fornitori e collaboratori che lavorano in Gallura tutto l'anno.
- Modello
- una sola percentuale sui ricavi: nessun costo fisso, nessun canone mensile, nessun costo nascosto.
- Distribuzione
- 50+ portali (Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo) con channel manager, pricing dinamico e assistenza agli ospiti 24/7 durante il soggiorno in 5 lingue.
- Range storico pubblicato
- da +30% a +140% sui ricavi rispetto alla gestione precedente del proprietario; non è una media né una garanzia.
5 stelle su Google · 4.7 su Airbnb · 9.4 su Booking.com
Se hai una casa a Baja Sardinia probabilmente la usi qualche settimana all'anno e per il resto la lasci ferma. Noi la trasformiamo in una rendita senza chiederti tempo: la fotografiamo, la mettiamo online su oltre cinquanta portali, ne cambiamo il prezzo giorno per giorno, accogliamo gli ospiti, la puliamo tra un soggiorno e l'altro e chiudiamo tutta la burocrazia. Tu ricevi il bonifico e il report. La commissione si calcola su quello che la casa incassa.
Quanto può rendere e su quanti portali finisce
La prima cosa che chiede un proprietario di Baja Sardinia è sempre la stessa: quanto rende. La risposta onesta è che qui il prezzo lo fanno tre variabili molto concrete, e nessuna delle tre è la vista. Quanti minuti a piedi ci sono fino alla spiaggia. Quante persone dorme la casa senza scomodità. In che stato sono l'aria condizionata, il bagno e la cucina. Una casa a cinque minuti a piedi da Cala Battistoni con due camere vere, il climatizzatore che funziona e un posto auto proprio si vende ogni settimana di luglio e agosto; la stessa metratura a venti minuti di macchina resta ferma anche in alta stagione. Per questo non pubblichiamo stime a tavolino per zona: veniamo a vedere la casa e ti diciamo dove si posiziona.
Quello che possiamo garantire è la distribuzione. Il tuo annuncio non vive su un portale solo: lo pubblichiamo su Airbnb, Booking.com, Vrbo, HomeToGo e oltre 50 portali, tenuti allineati da un channel manager, così i calendari non si sovrappongono mai e la casa è visibile a chi cerca la Gallura da paesi diversi. Sopra ci lavora il pricing dinamico: il prezzo di ogni notte si muove sulla domanda reale, sale nelle settimane in cui Baja Sardinia si riempie e scende quel tanto che basta per non lasciare buchi in calendario tra un ponte e l'altro. Una tariffa decisa a maggio e mai più toccata, che è il modo in cui si gestisce quasi sempre da soli, lascia sul tavolo sia le settimane di picco sia quelle di spalla.
Cosa facciamo noi al posto tuo
La parte pesante della locazione breve non è mettere l'annuncio online: è tutto quello che viene dopo. Burocrazia: richiediamo il Codice Identificativo Nazionale (CIN), iscriviamo l'immobile al sistema regionale della Sardegna, gestiamo le comunicazioni alle autorità e controlliamo gli adempimenti di sicurezza previsti dalla normativa sulle locazioni brevi (rilevatori gas e monossido di carbonio, estintori). Raccogliamo e versiamo l'imposta di soggiorno del comune di Arzachena, che ogni anno cambia scadenze e importi: è una delle scadenze che i proprietari dimenticano più spesso. Sulle locazioni brevi è applicabile la cedolare secca (21% su un'unità a scelta e 26% sulla seconda; dal 2026 chi destina alla locazione breve più di due appartamenti si presume imprenditore): se incassiamo noi per tuo conto, applichiamo la ritenuta e ti rilasciamo la Certificazione Unica. La Certificazione Unica va utilizzata in dichiarazione per scomputare la ritenuta già versata e verificare con il commercialista l’eventuale saldo e gli altri adempimenti.
Ospiti: durante il soggiorno rispondiamo alle richieste 24 ore su 24 in italiano, inglese, francese, spagnolo e tedesco, gestiamo il check-in anche quando arriva un volo in ritardo a Olbia e restiamo il riferimento fino alla partenza. Pulizie: squadra programmata dopo ogni partenza, con kit biancheria e controllo di quello che si è rotto, perché ad agosto a Baja Sardinia i cambi si concentrano il sabato e improvvisare non funziona. Manutenzione: piccoli interventi ordinari gestiti con artigiani della zona, senza doverti chiamare per una serranda o uno scaldabagno. Ottimizzazione: foto professionali, qualche correzione d'arredo e le indicazioni per rendere la casa leggibile a una famiglia che prenota da mille chilometri di distanza.
Nessuna fee fissa: solo una percentuale sui ricavi
Il compenso è una percentuale sui ricavi. Non ci sono costi fissi, canoni mensili o costi nascosti. È il motivo per cui insistiamo sulle cose concrete, dal prezzo aggiornato ogni giorno alla risposta veloce a una richiesta arrivata di domenica sera, invece che sul numero di immobili in portfolio. La percentuale la definiamo dopo aver visto la casa, perché un bilocale in centro a Baja Sardinia e una villetta con giardino da curare tutto l'anno non richiedono lo stesso lavoro.
Range storico pubblicato
Propertize pubblica per il portfolio un range storico dal +30% al +140% rispetto alla gestione precedente del proprietario; non è una media né una garanzia. Complessivamente abbiamo generato oltre 1 milione di ricavi per i proprietari e seguiamo 90+ immobili tra Sardegna, Lombardia e Sicilia, con un punteggio di 5,0 su Google. Il lavoro combina distribuzione su cinquanta canali, prezzi rivisti ogni giorno e cura del soggiorno. La resa effettiva dipende da immobile, posizione e periodo e viene valutata prima della firma.
Cosa cambia, in pratica, per chi ha casa a Baja Sardinia
La cosa che qui vale davvero, e che a Porto Cervo non si compra, è che in spiaggia si va camminando. Da buona parte del paese si scende a piedi verso il mare, e Cala Battistoni è la spiaggia che tiene insieme tutto: sabbia, acqua bassa vicino a riva, servizi a pochi metri. Per una famiglia con l'ombrellone, il passeggino e la borsa frigo quella distanza in minuti a piedi è la prima informazione che cerca nell'annuncio, prima ancora del prezzo. Se la tua casa è a cinque o dieci minuti dalla spiaggia, quel numero va scritto in chiaro nel titolo e nella descrizione, non nascosto in fondo: è il singolo dettaglio che fa cliccare.
La seconda cosa è che Baja Sardinia è un paese vivo, non un residence. Ci sono negozi aperti, ristoranti, il gelato la sera, la piazza: chi prenota qui sa che può cenare fuori senza rimettersi in macchina, e questo cambia il tipo di ospite. Arrivano famiglie e coppie che restano una settimana intera, non gruppi in cerca di una notte. È una clientela che rovina poco, lascia recensioni buone e torna. Nella pratica significa che una casa qui può permettersi arredi normali e ben tenuti: non serve la villa da fotografare, serve una casa che funzioni.
La terza è il posizionamento rispetto alla Costa Smeralda, che dista dieci minuti. Chi prenota a Baja Sardinia vuole lo stesso mare di Porto Cervo senza il conto di Porto Cervo, e lo dice apertamente nelle ricerche. Da proprietario questo ha una conseguenza pratica precisa: vince la casa pratica e ben tenuta, non quella scenografica. Aria condizionata, un posto auto tuo, una lavatrice che funziona, letti veri e non divani, wi-fi decente. Sono queste cose che fanno il prezzo, insieme ai minuti a piedi dalla spiaggia. Un appartamento onesto e curato qui rende più di una casa arredata per stupire ma senza climatizzatore e senza dove parcheggiare ad agosto. Se stai valutando anche il resto della zona, guarda come lavoriamo in Costa Smeralda e in Gallura e Olbia.
Come riconoscere un property manager adatto a Baja Sardinia
Non tutti i gestori vanno bene per una casa di fascia media in un paese di mare. Prima di firmare, chiedi queste cose:
- Chi passa fisicamente dalla casa, e ogni quanto. In Gallura ad agosto un cambio saltato il sabato manda a monte l'arrivo successivo: serve gente sul posto, non un numero verde.
- Come viene calcolato il compenso. Chiedi quali costi sono previsti, su quale base vengono calcolati e quali servizi comprendono, così da confrontare proposte diverse sullo stesso perimetro.
- Su quali canali finisce l'annuncio. Solo Airbnb vuol dire rinunciare a chi cerca la Sardegna su Booking.com o dai portali stranieri.
- Ogni quanto tocca i prezzi. Se la tariffa è la stessa a giugno e a ferragosto, il lavoro non lo sta facendo.
- Chi si prende CIN, imposta di soggiorno di Arzachena e comunicazioni, per iscritto, e cosa succede se sbaglia.
- Cosa vedi tu ogni mese: incassi, notti vendute, recensioni, spese. Se non c'è un report, non c'è controllo.
| Cosa | Se te ne occupi tu | Con Propertize |
|---|---|---|
| Dove si vede la casa | un annuncio, quasi sempre solo Airbnb | 50+ portali tenuti allineati da un channel manager |
| Prezzo delle settimane | deciso a maggio e mai più toccato | rivisto ogni giorno sulla domanda reale |
| Messaggi degli ospiti | quando riesci, di solito la sera | assistenza 24/7 durante il soggiorno in cinque lingue |
| Cambi del sabato ad agosto | da incastrare con chi trovi libero | pulizie e biancheria programmate in anticipo |
| CIN e imposta di soggiorno | li segui tu, scadenza per scadenza | CIN, sistema regionale, imposta di Arzachena, ritenuta |
| Cosa sai dei tuoi incassi | quello che ti ricordi di annotare | report mensile e portale proprietari sempre aperto |
| Quanto ti costa | il tuo tempo, più le fee fisse di altri gestori | una sola percentuale sui ricavi, zero fisso |
Vuoi sapere quanto può rendere la tua casa di Baja Sardinia? Chiedi la valutazione gratuita: veniamo a vederla e ti diciamo cosa cambieremmo prima della stagione. Vedi anche come presentiamo le case per famiglie in Sardegna.
