Il quadro è cambiato, e non tutti se ne sono accorti
Sulle locazioni brevi la cedolare secca è al 26%, ridotta al 21% per i redditi di una sola unità immobiliare per periodo d'imposta, scelta da te in dichiarazione. Quindi: una casa, 21%. Due case, 21% su quella che scegli e 26% sull'altra. Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve si presume l'attività d'impresa (Legge 199/2025, art. 1 comma 17) e si esce dal regime, cedolare compresa. Non esiste, e non può esistere, un'aliquota del 30%.
Questa è la parte che conta. Il resto della guida serve a spiegarti come si conta la soglia, su cosa si calcola davvero l'imposta e in quali casi la cedolare non è la scelta migliore, perché sono i tre punti su cui vedo sbagliare più spesso.
1. Che cos'è la cedolare secca, in due righe
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva: paghi una percentuale fissa sui canoni incassati e quel reddito esce dall'IRPEF, dalle addizionali regionali e comunali, dall'imposta di registro e dal bollo. Si sceglie anno per anno in dichiarazione, e la scelta di quest'anno non ti vincola per il prossimo.
Vale per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa, compresi quelli che prevedono biancheria e pulizia dei locali: è il motivo per cui una casa vacanza normale ci sta dentro senza problemi.
2. Le aliquote 2026, e perché il 30% non esiste
Nei gruppi di proprietari gira da mesi una scala di aliquote che crescono casa dopo casa, con una terza e una quarta fascia. Quella scala non esiste, e la ragione è semplice: dal terzo appartamento non c'è più il regime delle locazioni brevi, quindi non c'è alcuna cedolare secca da applicare. Le due cose sono alternative, non progressive. Chi ti presenta aliquote crescenti oltre il 26% sta descrivendo un sistema che non è mai stato scritto in nessuna norma.
| Appartamenti | Regime | Cosa comporta |
|---|---|---|
| 1 | cedolare secca al 21% | imposta sostitutiva, scelta in dichiarazione |
| 2 | 21% su una a scelta, 26% sull'altra | l'unità al 21% si indica ogni anno |
| 3 o più | fuori dal regime: si presume l'impresa | forma d'impresa e SCIA al Comune |
Fino al 31 dicembre 2025 la soglia era di quattro appartamenti: la Legge di bilancio 2026 l'ha abbassata a due. Chi ha tre case ed è sempre stato tranquillo, quest'anno non lo è più.
3. Quale unità mettere al 21%
Se hai due case in locazione breve, la scelta la fai tu e vale per un anno. La regola pratica è una sola: metti al 21% quella che genera il canone annuo più alto, perché il risparmio di cinque punti si applica a una base più grande. Sembra ovvio scritto così, ma la scelta si fa a primavera dell'anno dopo: se durante l'anno non hai tenuto i numeri divisi casa per casa, ti trovi a scegliere a occhio. È il motivo per cui insisto sulla contabilità separata per immobile fin da gennaio, come spiego nella guida su quanto rende davvero una casa.
4. Come si conta la soglia (qui si sbaglia)
La soglia si conta sugli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta, non sugli immobili che possiedi. È una differenza enorme: un proprietario con quattro case, di cui due affittate a lungo termine con contratti 4+4, ne ha due in locazione breve e resta sotto soglia.
Il secondo punto è che il conteggio è per soggetto fiscale. Una casa in comproprietà al 50% conta come una unità per ciascun comproprietario, non come mezza. Due fratelli che possiedono insieme tre case in locazione breve hanno tre unità ciascuno.
Da qui in avanti la casistica si complica: usufrutto e nuda proprietà, comodato, coniugi in comunione, immobili comprati o venduti a metà anno. Qui mi fermo di proposito, perché la risposta dipende dai dettagli del tuo caso e non da una regola generale: non ti servo io, ti serve un commercialista che guardi le tue visure. Se vuoi, la consulenza te la organizziamo noi con il nostro.
5. La base imponibile è il canone pieno
L'imposta si applica sull'intero importo del canone indicato nel contratto, senza l'abbattimento forfettario del 5% che vale per le locazioni ordinarie. Anche l'eventuale corrispettivo forfettario per i servizi accessori entra nella base imponibile.
Restano fuori soltanto le spese sostenute direttamente dall'ospite e quelle che gli riaddebiti sulla base dei costi effettivi. In pratica: le utenze ribaltate al costo restano fuori, il "pacchetto servizi" a forfait no. È il punto dove chi fa i conti da solo sbaglia più spesso, perché sottrae dal canone tutto quello che ha speso. Diverso è il caso dell'imposta di soggiorno, che non è un tuo ricavo: la incassi dall'ospite e la versi al Comune, è una partita di giro e non entra nella base imponibile.
6. La ritenuta del 21% se incassa un intermediario
Quando a incassare i canoni è un intermediario, come noi o come un portale, quell'intermediario opera in qualità di sostituto d'imposta una ritenuta del 21%, sempre a titolo d'acconto, qualunque sia il regime che hai scelto tu. Non esistono ritenute al 26%: la Legge di bilancio 2024 ha fissato l'aliquota unica proprio perché l'intermediario non deve sapere quale regime hai scelto.
Attenzione a non confondere ritenuta e imposta. La ritenuta è un anticipo: in dichiarazione determini l'imposta dovuta e versi il saldo scomputando quello che hai già subito. Se hai due case e sulla seconda paghi il 26%, il 21% trattenuto durante l'anno non ti chiude il conto: la differenza la versi tu. Se invece ci comunichi una tua partita IVA, la ritenuta non si applica affatto.
7. Affidare la casa a un gestore non ti cambia l'aliquota
Nella discussione della manovra 2026 era stata proposta una distinzione: aliquota agevolata solo per chi affitta in autonomia, aliquota piena per chi passa da portali o intermediari. Non è passata. La guida dell'Agenzia delle Entrate è esplicita nel dire che è irrilevante il fatto che il contratto sia concluso direttamente dal proprietario oppure tramite chi esercita attività di intermediazione immobiliare o gestisce un portale telematico.
Lo dico al netto, senza venderti niente: affidarti a noi non ti fa risparmiare tasse e non te ne fa pagare di più. La tua aliquota è la stessa. Se qualcuno ti dice il contrario, in un senso o nell'altro, sta improvvisando.
8. Quando la cedolare non conviene
Quasi sempre conviene, ma non è automatico. La cedolare toglie quel reddito dall'IRPEF: se hai un reddito complessivo basso e ti trovi nel primo scaglione, l'aliquota ordinaria può essere vicina o inferiore al 21%, e la convenienza si assottiglia.
C'è poi un effetto meno visibile: uscendo dall'IRPEF, quel reddito non può più assorbire oneri deducibili e detrazioni. Se hai molte spese detraibili e un imponibile che non basta a coprirle, una parte la perdi. Non è poco per chi ha ristrutturato e sta scaricando i lavori in dieci anni. Non è un conto che si fa a naso, ed è diverso per due proprietari con la stessa identica casa.
Da quando valgono questi numeri
Questa guida è aggiornata ad agosto 2026 e riflette la Legge di bilancio 2026, che ha abbassato a due la soglia degli appartamenti. Le aliquote e le soglie cambiano per legge, quasi sempre a fine anno: controlla il quadro aggiornato prima di scegliere il regime in dichiarazione. Noi gestiamo case, non facciamo consulenza fiscale: il conto sul tuo caso lo fa il tuo commercialista.
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