Il primo anno con un gestore: cosa succede mese per mese

Il primo anno con un property manager segue sempre lo stesso ordine: sopralluogo e analisi, mandato firmato, messa in ordine di pratiche, sicurezza e dotazioni, foto e annuncio, pubblicazione sui portali con calendario unico, prime prenotazioni a prezzo di costruzione, stagione, rendiconto mensile con bonifico a data fissa, lettura dei numeri a fine stagione e manutenzione nel primo inverno. Quanto ci mette a partire lo decide una cosa sola: quanto è pronta la casa.

Qui trovi le fasi come si presentano davvero, comprese le due che nessuno racconta: quando diciamo a un proprietario che la sua casa così non parte, e quando si arrabbia per il prezzo delle prime settimane.

1. Le prime due settimane: il sopralluogo e l'analisi

Nel sopralluogo l'arredamento è l'ultima cosa che guardiamo. Guardiamo la posizione rispetto a quello che l'ospite cerca (mare, centro, parcheggio), i posti letto veri e non quelli del rogito, lo stato di impianti, climatizzazione e acqua calda, le dotazioni mancanti, la luce delle stanze. Un condizionatore stanco a maggio è un condizionatore rotto il 14 di agosto, con la casa piena.

Poi c'è la parte che al proprietario non fa piacere sentire. Se una casa non è pronta, non la pubblichiamo. Un annuncio aperto troppo presto raccoglie le prime recensioni tiepide, e quelle restano attaccate all'immobile per anni. Quando serve lo diciamo in modo chiaro, con l'elenco di cosa manca.

2. Il mandato, e cosa ci si scrive dentro

Il mandato non è un modulo da firmare di corsa: decide chi fa cosa per i dodici mesi successivi. Dentro devono esserci quattro cose.

• Il perimetro. Quali servizi sono inclusi (pubblicazione, prezzi, gestione ospiti, pulizie, biancheria, check-in, adempimenti) e quali si pagano a parte.
• Gli spazi esclusi. Un armadio chiuso, il garage, una stanza che resta tua: va scritto nel mandato, non concordato a voce.
• Le settimane bloccate da te. Quante sono e con quanto preavviso si prenotano. Sono tue e nessuno te le tocca, ma vanno a calendario prima delle prenotazioni degli ospiti.
• Durata e uscita. Quanto dura, come si rinnova, con quale preavviso si esce e cosa succede alle prenotazioni già confermate.

Sul compenso la nostra regola è una sola: nessun costo fisso, nessun canone mensile, solo una percentuale sui ricavi. Se ti propongono qualcosa di diverso, chiedi cosa paghi nei mesi in cui la casa è vuota.

3. Il primo mese: la messa in ordine

Qui si lavora sulle carte e sulla casa insieme. Sulle carte: il CIN, obbligatorio dal 1 gennaio 2025 e da esporre negli annunci, le comunicazioni al Comune e alla Questura, e l'imposta di soggiorno, che ha regole diverse in ogni Comune.

Sulla casa: prima la sicurezza, con rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintori. Poi le dotazioni che separano una casa vacanza da una seconda casa: biancheria sufficiente per i cambi, stoviglie per i posti letto dichiarati, un secondo set di chiavi. Infine i piccoli interventi che tutti rimandano, la zanzariera rotta e la tapparella che non scende. L'elenco completo sta nella guida su cosa serve per partire.

4. Le foto e la scrittura dell'annuncio

Le foto si fanno dopo la messa in ordine, mai prima, con la casa preparata come la troverà l'ospite: letti fatti, tavolo apparecchiato, niente scatoloni in corridoio. Il testo dell'annuncio non è un elenco di stanze: risponde alle domande che una persona si fa prima di prenotare, quanto dista il mare a piedi, dove si parcheggia, se l'aria condizionata è anche in camera.

5. La pubblicazione e il calendario unico

L'annuncio va online su 50+ portali, non su uno o due. Tutti pescano dallo stesso calendario attraverso il channel manager: quando una prenotazione entra da un canale, le date si chiudono ovunque nello stesso momento. Per questo non esistono doppie prenotazioni.

6. Le prime prenotazioni: perché si parte sotto prezzo

Questo è il punto in cui i proprietari si innervosiscono di più, ed è giusto spiegarlo prima. Un annuncio appena pubblicato non ha storico e non ha recensioni: per i portali è un profilo senza passato e viene mostrato meno, per gli ospiti è un rischio e viene scelto meno. A parità di casa e di posizione.

Le prime prenotazioni servono a comprare le due cose che non si comprano in nessun altro modo: lo storico e le prime recensioni. Per ottenerle si prezza sotto il valore che la casa avrà dopo una stagione. Non è svendere, è pagare l'ingresso una volta sola. Un annuncio con due anni di recensioni parte da un altro livello, e ci arriverai: non il primo mese.

7. Durante la stagione

In stagione la casa smette di essere un progetto e diventa un'operazione. Tra la partenza di un ospite e l'arrivo del successivo ci sono poche ore, e dentro quelle ore ci stanno pulizia, cambio biancheria, controllo di quello che si è rotto e ripristino delle scorte. Gli imprevisti sono il mestiere: la serratura bloccata alle 23, il vicino che chiama per una perdita. Il proprietario di solito non se ne accorge, e quello è il punto.

8. Il rendiconto mensile e i bonifici a data fissa

Ogni mese ricevi un rendiconto con le prenotazioni del periodo, gli importi lordi, le commissioni dei portali, il nostro compenso, i costi operativi (pulizie, biancheria, consumabili), gli interventi, l'imposta di soggiorno incassata dagli ospiti e versata al Comune (una partita di giro, non un tuo ricavo) e in fondo il netto. Il bonifico parte a data fissa, non quando capita.

Una cosa la diciamo sempre, perché nel settore non è scontata: non esiste un riepilogo diverso per il proprietario. Il documento che vedi tu esce dagli stessi dati con cui lavoriamo noi. Se ti propongono un prospetto "semplificato", chiedi di vedere quello vero e guarda come reagiscono.

9. A fine stagione: la lettura dei numeri

Chiusa la stagione si guarda la casa nei suoi numeri: notti vendute, prezzo medio, canali di provenienza, settimane rimaste vuote e perché, costo della manutenzione, recensioni. Da lì escono decisioni concrete: alzare o abbassare il minimo di notti, cambiare la politica di cancellazione, fare l'intervento che sposta il prezzo (una seconda aria condizionata, una doccia esterna) e lasciar perdere quello che non lo sposta.

10. Il primo inverno

L'inverno non è tempo morto, è la finestra degli interventi impossibili in stagione: imbiancare, cambiare il boiler, sistemare il bagno piccolo, controllare impianti e infissi prima che li controlli un ospite al posto tuo. In parallelo si prepara l'anno dopo: tariffe, calendario, le tue settimane, foto nuove se la casa è cambiata. Alla riapertura l'annuncio riparte con storico e recensioni, e non deve più comprarsi l'ingresso. Il secondo anno è un altro mestiere.

Aggiornato ad agosto 2026. Verifichiamo periodicamente dati, regole e riferimenti; prima di prendere decisioni fiscali o operative, controlla le fonti collegate e valuta il tuo caso con un professionista qualificato.

Vuoi sapere da dove partirebbe la tua casa? Chiedi l'analisi gratuita: ti diciamo cosa manca e come si imposta il primo anno. La pagina per i proprietari spiega come lavoriamo.