Das Bild hat sich geändert, und nicht alle haben es gemerkt
Bei der Kurzzeitvermietung liegt die Cedolare secca bei 26 Prozent, ermäßigt auf 21 Prozent für die Einkünfte aus einer einzigen Wohneinheit pro Steuerperiode, die Sie in der Erklärung selbst bestimmen. Also: ein Haus, 21 Prozent. Zwei Häuser, 21 Prozent auf das gewählte und 26 Prozent auf das andere. Ab dem dritten für Kurzzeitvermietung bestimmten Apartment wird unternehmerische Tätigkeit vermutet (Gesetz 199/2025, Art. 1 Abs. 17), und damit fällt das ganze Regime weg, die Cedolare secca eingeschlossen. Einen Satz von 30 Prozent gibt es nicht und kann es nicht geben.
Das ist der Teil, der zählt. Der Rest dieser Seite erklärt, wie die Schwelle gezählt wird, worauf die Steuer tatsächlich berechnet wird und wann die Cedolare secca nicht die beste Wahl ist. Das sind die drei Punkte, an denen wir am häufigsten Fehler sehen.
1. Was die Cedolare secca ist, in zwei Zeilen
Sie ist eine Ersatzsteuer: Sie zahlen einen festen Prozentsatz auf die vereinnahmten Mieten, und dieses Einkommen fällt aus der IRPEF, aus den regionalen und kommunalen Zuschlägen, aus der Registersteuer und aus der Stempelsteuer heraus. Die Wahl treffen Sie jedes Jahr neu in der Erklärung, und die Wahl dieses Jahres bindet Sie für das nächste nicht.
Sie gilt für Verträge von höchstens 30 Tagen, die von natürlichen Personen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit geschlossen werden, einschließlich solcher mit Wäsche und Reinigung. Deshalb passt ein normales Ferienhaus problemlos hinein.
2. Die Sätze 2026, und warum es die 30 Prozent nicht gibt
In Eigentümergruppen kursiert seit Monaten eine Skala mit Sätzen, die von Haus zu Haus steigen, mit einer dritten und vierten Stufe. Diese Skala existiert nicht, und der Grund ist einfach: ab dem dritten Apartment gibt es das Regime der Kurzzeitvermietung nicht mehr, also gibt es auch keine Cedolare secca, die man anwenden könnte. Die beiden Systeme sind Alternativen, keine Stufen.
| Apartments | Regime | Was daraus folgt |
|---|---|---|
| 1 | Cedolare secca 21 Prozent | Ersatzsteuer, Wahl in der Erklärung |
| 2 | 21 Prozent auf eine nach Wahl, 26 Prozent auf die andere | Die Einheit mit 21 Prozent wird jedes Jahr benannt |
| 3 oder mehr | außerhalb des Regimes: Unternehmen wird vermutet | Unternehmensform und SCIA bei der Gemeinde |
Bis zum 31. Dezember 2025 lag die Schwelle bei vier Apartments. Das Haushaltsgesetz 2026 hat sie auf zwei gesenkt. Wer drei Häuser hat und jahrelang ruhig war, ist es in diesem Jahr nicht mehr.
3. Welche Einheit auf 21 Prozent
Bei zwei Objekten wählen Sie selbst, und die Wahl gilt ein Jahr. Die praktische Regel ist eine einzige: setzen Sie die Einheit mit der höchsten Jahresmiete auf 21 Prozent, weil die Ersparnis von fünf Punkten dann auf einer größeren Bemessungsgrundlage wirkt. So geschrieben klingt es selbstverständlich, aber die Wahl wird im Frühjahr getroffen, wenn das Jahr noch nicht abgeschlossen ist, und dann zählt eine realistische Schätzung mehr als eine Gewohnheit.
4. Worauf die Steuer wirklich berechnet wird
Auf die vereinnahmten Mieten. Nicht auf alles, was auf Ihrem Konto landet. Der häufigste Fehler in deutschsprachigen wie in italienischen Abrechnungen ist derselbe: die Kurtaxe wandert in die Einnahmen. Sie gehört dort nicht hin. Sie ist ein durchlaufender Posten: Sie ziehen sie vom Gast ein und führen sie an die Gemeinde ab, sie ist weder Ihr Ertrag noch Ihr Aufwand. Mehr dazu steht im Ratgeber zur Kurtaxe.
Das Gegenmittel ist banal und wirkt: führen Sie die Kurtaxe vom ersten Tag an in einer eigenen Zeile, nicht am Jahresende aus der Erinnerung.
5. Wann die Cedolare secca nicht die bessere Wahl ist
Sie ist ein Ersatzsteuersatz ohne Abzüge. Das ist ihr Vorteil, wenn Sie wenige Kosten haben, und ihr Nachteil, wenn Sie viele haben. Wer im laufenden Jahr größere abzugsfähige Aufwendungen hat oder dessen persönliche Situation Abzüge und Freibeträge eröffnet, kann mit der normalen Besteuerung besser fahren.
Da die Wahl jedes Jahr neu getroffen wird, ist das keine Entscheidung für immer. Sie ist aber auch keine Entscheidung nach Gefühl: lassen Sie beide Varianten von Ihrem Steuerberater durchrechnen, bevor Sie die Erklärung abgeben.
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Woher diese Angaben stammen
Stand dieser Seite: August 2026. Wir sind Hausverwalter, keine Steuerberater: diese Seite erklärt, wie die Regeln funktionieren, und ersetzt keine Beratung zu Ihrem konkreten Fall. Italienische Steuer- und Meldevorschriften ändern sich häufig, oft mit dem Haushaltsgesetz zum Jahreswechsel. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, lassen Sie den Stand von einem italienischen Steuerberater prüfen. Wenn Sie keinen haben, stellen wir den Kontakt her. Die italienische Fassung dieser Seite finden Sie unter propertize.it/proprietari/guide/cedolare-secca-affitti-brevi/.