Ratgeber für Eigentümer · Vermieten in Italien

Neun Ratgeber, geschrieben von Leuten, die Häuser verwalten

Diese Seiten erklären, was auf Sie zukommt, wenn Sie eine Immobilie in Italien kurzzeitig vermieten: der CIN-Code, die Besteuerung, die Kurtaxe, die Frage was ein Haus tatsächlich einbringt und wie man einen Verwalter auswählt. Sie erklären die Regeln, nicht unsere Dienstleistung. Sie können sie lesen, alles selbst machen und uns nie schreiben: das ist in Ordnung.

Wo anfangen

Der CIN-Code: was er ist, wie man ihn bekommt, was ohne ihn drohtPflicht seit dem 1. Januar 2025. Antrag mit SPID oder CIE, Angabe in allen Anzeigen und am Gebäude. Zwei getrennte Bußgeldtatbestände, die sich addieren, und die Sicherheitsanforderungen, die daran hängen.
Cedolare secca 2026: wann sie sich wirklich lohnt26 Prozent, ermäßigt auf 21 für eine Wohneinheit. Ab dem dritten Apartment wird unternehmerische Tätigkeit vermutet, und die Schwelle ist 2026 von vier auf zwei gesunken. Einen Satz von 30 Prozent gibt es nicht.
Die Kurtaxe: wer sie einzieht und wer sie abführtSie zahlt der Gast, nicht Sie. Ein durchlaufender Posten, der nicht in die Bemessungsgrundlage gehört, und der häufigste Grund für eine zu hoch angesetzte Steuer.

Bevor Sie entscheiden

Was ein Ferienhaus auf Sardinien wirklich einbringtWarum es keine verlässliche Durchschnittszahl gibt, welche Faktoren das Ergebnis tatsächlich verschieben und welche Kosten in Rechnungen fehlen, die Eigentümer selbst aufstellen.
Wie man einen Hausverwalter auswähltDie Fragen vor der Unterschrift, auch die unangenehmen: wer haftet wofür, wem gehören die Bewertungen, wie kommt man wieder heraus.
Kurz oder dauerhaft vermieten: wie man entscheidetDer Vergleich wird netto gemacht, nicht brutto. Warum die Saisonlänge mehr entscheidet als der Nachtpreis, was auf der Kostenseite steht und warum es rechtlich zwei verschiedene Welten sind.
Was vor dem ersten Gast in Ordnung sein mussMeldungen, Sicherheitsanforderungen, Ausstattung in der Reihenfolge, die zählt, und die Organisation vor Ort: der Block, an dem Projekte scheitern, wenn der Eigentümer nicht auf der Insel wohnt.
Das erste Jahr mit einem VerwalterVon der Besichtigung bis zum ersten Winter, Phase für Phase, einschließlich des Moments, in dem fast alle Eigentümer nervös werden und es keinen Grund gibt.
Der Markt in Sardinien, mit den Zahlen der Region21,9 Millionen Übernachtungen 2025, stärkstes Wachstum Italiens, ausländische Gäste +11,4 Prozent. Alles öffentliche Quellen, keine Zahl aus unserem Portfolio.

Die vier Fehler, die uns am häufigsten begegnen

Den CIN nur auf einem Portal angeben. Der Code muss in jeder Anzeige stehen, auf jedem Kanal, und jede Anzeige ohne ihn ist ein eigener Bußgeldtatbestand. Der typische Fall ist ein alter, nie geschlossener Kanal aus dem Vorjahr, an den niemand mehr denkt.

Die Kurtaxe zu den Einnahmen zählen. Sie ist ein durchlaufender Posten und gehört nicht in die Bemessungsgrundlage. Wer sie mitrechnet, versteuert Geld, das ihm nie gehört hat, und das fällt oft erst nach Jahren auf.

Die Schwelle für die Cedolare secca nicht nachprüfen. Sie lag bis Ende 2025 bei vier Wohnungen und liegt seit 2026 bei zwei. Wer drei Häuser hat und jahrelang nichts ändern musste, muss es jetzt.

Einen Verwalter nach dem Prozentsatz auswählen. Der Prozentsatz ist der schwächste Vergleichspunkt: entscheidend sind die Berechnungsgrundlage, die Liste der Extras und die Ausstiegsregel. Zwei Angebote mit demselben Satz können sich deutlich unterscheiden.

Warum es diese Seiten auf Deutsch gibt

Weil ein erheblicher Teil der Eigentümer von Ferienhäusern auf Sardinien im deutschsprachigen Raum lebt, und weil sie ein Problem haben, das italienische Eigentümer nicht haben: die Pflichten laufen in einer fremden Sprache ab und ändern sich regelmäßig.

In der Praxis führt das zu zwei Ergebnissen, die beide schlecht sind: entweder das Haus steht leer, weil der Aufwand undurchschaubar wirkt, oder es wird vermietet, ohne dass jemand die Pflichten wirklich geprüft hat. Diese Seiten sollen einen dritten Weg eröffnen: verstehen, was verlangt wird, und danach entscheiden.

Was Sie hier nicht finden

Keine Ertragsversprechen. Niemand kann Ihnen sagen, was Ihr Haus einbringt, ohne es gesehen zu haben. Wer es am Telefon tut, rät.

Keine Steuerberatung. Wir erklären, wie die Regeln funktionieren. Ihren Fall rechnet ein italienischer Steuerberater. Wenn Sie keinen haben, stellen wir den Kontakt her.

Keine Zahlen ohne Quelle. Wo eine Zahl steht, steht dabei, woher sie kommt und auf welchem Stand sie ist. Wo die Regel von Gemeinde zu Gemeinde verschieden ist, sagen wir das, statt einen Durchschnitt zu erfinden.

Wenn Sie ein Haus haben und nicht wissen, was damit

Das ist bei deutschsprachigen Eigentümern der häufigste Ausgangspunkt: ein geerbtes oder vor Jahren gekauftes Haus, das die meiste Zeit leer steht. Sie müssen sich nicht sofort entscheiden. Es gibt drei Wege, und alle drei sind legitim: vermieten mit jemandem vor Ort, nur betreuen lassen ohne zu vermieten, oder selbst machen. Diese Ratgeber helfen bei allen dreien.

Woher diese Angaben stammen

Stand dieser Seite: August 2026. Wir sind Hausverwalter, keine Steuerberater: diese Seite erklärt, wie die Dinge funktionieren, und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall. Die italienische Fassung finden Sie unter propertize.it/proprietari/guide/.

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Häufige Fragen

An wen richten sich diese Ratgeber?

An Eigentümer, die eine Immobilie in Italien kurzzeitig vermieten oder darüber nachdenken, und besonders an deutschsprachige Eigentümer, die die Pflichten in einer fremden Sprache und einem fremden System bewältigen müssen. Sie erklären die Regeln, nicht unsere Dienstleistung: Sie können sie lesen, alles selbst machen und uns nie schreiben.

Sind das Übersetzungen der italienischen Seiten?

Sie beruhen auf denselben Fakten und Zahlen, sind aber für deutschsprachige Leser geschrieben, weil deren Fragen andere sind. Ein deutscher Eigentümer will zuerst wissen, wie SPID funktioniert und was er ohne italienischen Steuerberater tun kann. Ein italienischer fragt das nicht.

Ersetzen diese Ratgeber einen Steuerberater?

Nein, und sie versuchen es auch nicht. Italienische Steuer- und Meldevorschriften ändern sich häufig, oft mit dem Haushaltsgesetz zum Jahreswechsel, und der eigene Fall hängt an Details, die auf einer Website nicht stehen können. Diese Seiten sollen Sie in die Lage versetzen, die richtigen Fragen zu stellen.

Wie oft werden die Ratgeber aktualisiert?

Immer dann, wenn sich eine Regel ändert, und mindestens einmal im Jahr nach dem Haushaltsgesetz. Auf jeder Seite steht, auf welchem Stand sie ist. Wenn Ihnen etwas veraltet vorkommt, schreiben Sie uns: wir korrigieren lieber, als eine falsche Zahl stehen zu lassen.