Haus auf Sardinien kaufen: was Sie beachten müssen

Worum es geht: um die Prüfungen, die auf Sardinien darüber entscheiden, ob ein Kauf überhaupt möglich ist, und darum, was passiert, wenn man sie auslässt.
Der schwerste Fall: gehört das Grundstück zum demanio civico und wurde es nie daraus entlassen, ist der Kaufvertrag nichtig. Diese Nichtigkeit lässt sich nicht heilen.
Wer prüft: wir stellen die Fragen zusammen und lassen sie vor Ort beantworten, bevor Sie unterschreiben. Die Maklertätigkeit übernimmt immer ein eingetragener Makler, nie Propertize.

Was scheitert, scheitert vor dem Notartermin

Käufe auf Sardinien scheitern fast nie am Preis. Sie scheitern daran, dass jemand zu spät etwas erfährt, das sich in einer Woche hätte klären lassen: dass auf diesem Grundstück nichts verändert werden darf, dass der Pool nie eine Genehmigung hatte, dass die Gemeinde ihren Bauleitplan nicht angepasst hat und die Denkmalbehörde deshalb ein Vetorecht besitzt. Im seltensten und schwersten Fall erfährt der Käufer, dass der Kaufvertrag nichtig ist. Diese Seite geht diese Prüfungen der Reihe nach durch und sagt bei jeder, was demjenigen passiert, der sie auslässt.

Darf ich als Deutscher auf Sardinien kaufen?

Ja, und zwar zu denselben Bedingungen wie ein Italiener. Als Staatsangehöriger eines EU-Landes brauchen Sie keine Aufenthaltsgenehmigung, keinen Mindestkaufpreis und keine gesonderte Erlaubnis. Dasselbe gilt für Österreich und, über die Abkommen mit der EU, auch für die Schweiz. Die Frage, die deutschsprachige Interessenten uns stellen, ist also fast nie die richtige: nicht ob Sie kaufen dürfen, sondern was Sie mit diesem konkreten Objekt später noch tun dürfen. Darum geht es hier.

Die 300-Meter-Zone ab der Uferlinie ist staatliches Recht, keine sardische Regel

Diese Auflage nennen alle, und fast niemand erklärt sie. Der Streifen von 300 Metern ab der Uferlinie steht in ganz Italien kraft Gesetzes unter Landschaftsschutz: geregelt im Kulturgüter- und Landschaftsschutzgesetzbuch, Artikel 142 Absatz 1 Buchstabe a) des Gesetzesdekrets 42 von 2004. Die Region Sardinien hat sich das nicht ausgedacht, und die Gemeinde kann es auch nicht wegverhandeln.

In der Praxis bedeutet das: Innerhalb dieses Streifens braucht jeder Eingriff, der das äußere Erscheinungsbild verändert, eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung. Nicht nur ein Neubau, sondern auch eine überdachte Terrasse, eine Einfriedungsmauer, ein Pool, mitunter sogar der Anstrich der Fassade.

Es gibt jedoch eine Ausnahme, die man kennen sollte, weil sie ganze Ortskerne aus der Auflage herausnimmt. Absatz 2 desselben Artikels nimmt jene Flächen aus, die am 6. September 1985 in genehmigten Bauleitplänen bereits als Zonen A und B ausgewiesen waren. Eine Wohnung im alten Ortskern eines Küstenortes kann also zweihundert Meter vom Wasser entfernt liegen und trotzdem außerhalb der 300-Meter-Zone sein. Außerhalb dieser Zone heißt allerdings nicht ohne Auflagen: Der regionale Landschaftsplan und etwaige Einzelauflagen für genau dieses Gebäude gelten weiter und müssen trotzdem gelesen werden.

Die richtige Frage lautet deshalb nicht, wie weit es bis zum Meer ist, sondern wie diese Fläche am 6. September 1985 eingestuft war. Man stellt sie der Gemeinde, und die Antwort entscheidet darüber, was Sie in diesem Haus später tun können.

Der Landschaftsplan ist noch immer der von 2006

Der regionale Landschaftsplan Sardiniens wurde mit dem Regierungsbeschluss 36/7 vom 5. September 2006 genehmigt, und er ist weiterhin der geltende. Im April 2026 hat die Region den Beginn seiner Überarbeitung beschlossen: Das stimmt, und es ist zugleich die Nachricht, die derzeit die meisten Missverständnisse in Verhandlungen auslöst.

Der Beginn einer Überarbeitung setzt nichts außer Kraft. Für Ihren Kauf und für den Bauantrag, den Sie nächsten Monat einreichen, gelten die Regeln von 2006. Wer Ihnen rät, jetzt zu kaufen, weil sich die Vorschriften ohnehin bald änderten, verkauft Ihnen eine Erwartung und keine Immobilie: Ein Projekt, das nur unter dem künftigen Plan trägt, trägt heute nicht.

Das Votum der Denkmalbehörde bindet, und genau das kostet Zeit

Wo eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung nötig ist, endet das Verfahren nicht im Rathaus. Die staatliche Denkmal- und Landschaftsschutzbehörde, die Soprintendenza, gibt eine Stellungnahme ab, und solange die Gemeinde ihren eigenen Bauleitplan nicht an den Landschaftsplan angepasst hat, ist diese Stellungnahme bindend: so Artikel 146 Absatz 5 des Gesetzesdekrets 42 von 2004. Bindend bedeutet, dass die Gemeinde nicht Ja sagen kann, wenn die Behörde Nein sagt.

Auf Sardinien haben viele Gemeinden diese Anpassung noch nicht abgeschlossen. Das, und nicht die Bürokratie im Allgemeinen, verlängert den tatsächlichen Zeitplan einer Sanierung an der Küste: kein zusätzlicher Schritt, sondern ein Schritt, der Sie stoppen kann.

Dazu kommt die Regel, die ausländische Käufer am meisten überrascht: Die ordentliche landschaftsschutzrechtliche Genehmigung gibt es nicht nachträglich. Absatz 4 desselben Artikels verbietet es, sie nach ganz oder teilweise ausgeführten Arbeiten noch zu erteilen. Das Dekret des Staatspräsidenten 31 von 2017 benennt kleinere Eingriffe, die befreit sind oder ein vereinfachtes Verfahren durchlaufen, und darüber lässt sich reden; an der Grundlogik ändert das nichts. Erst fragen, dann bauen. Erst bauen und die Papiere später ordnen ist an dieser Küste keine riskante Abkürzung, sondern eine Sackgasse.

Ein Pool ist kein Gartenzubehör

Wer auf Sardinien eine Villa kauft, denkt fast immer an einen Pool und hält ihn oft für ein einfaches Gartenprojekt. Das ist er nicht. Ein eingelassener Pool gilt in der Regel als bauliche Anlage; welches Genehmigungsverfahren erforderlich ist, muss ein Techniker für das konkrete Grundstück prüfen. Innerhalb der geschützten Küstenzone kann zusätzlich eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung nötig sein.

Daraus folgen zwei Fragen, und beide gehören vor die Unterschrift. Beim vorhandenen Pool ist zu klären, mit welchen Genehmigungen er errichtet wurde und ob der Istzustand dem genehmigten entspricht; mögliche Unregelmäßigkeiten und ihre Folgen sollten vor dem Kauf feststehen. Beim geplanten Pool muss der Techniker prüfen, ob das Vorhaben an genau diesem Standort zulässig ist.

Usi civici: die Auflage, die den Vertrag nichtig macht

Das ist das sardischste Risiko, das am wenigsten bekannte und das einzige, von dem es keinen Weg zurück gibt. Auf Teilen der Insel lasten usi civici, also kollektive Nutzungsrechte, die der örtlichen Gemeinschaft zustehen und nicht dem eingetragenen Eigentümer. Gehört das Grundstück zum demanio civico und wurde es nie förmlich daraus entlassen, ist der Verkauf an einen Privaten nichtig. Nicht anfechtbar: nichtig. Es gibt keine Amnestie, keine Legalisierung, keinen Betrag, mit dem sich das nachträglich in Ordnung bringen ließe.

Gefährlich wird das dadurch, dass kein Immobilieninserat ein Feld dafür hat. Der Verkäufer kann völlig gutgläubig sein, der Makler ebenso, und das Haus kann seit dreißig Jahren dort stehen, mit angemeldeten Zählern und bezahlten Steuern. Die Prüfung der usi civici ist eine Frage, die jemand ausdrücklich stellen muss, bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und sie gehört vor den Notartermin. Danach ist das, was Sie unterschrieben haben, wertlos, und Ihrem Geld laufen Sie hinterher.

Wer ein Grundstück kauft, oder ein Haus mit Grund, in einer Gemeinde im Landesinneren oder in einer landwirtschaftlichen Zone nahe der Küste, stellt diese Frage zuerst. Nicht zuletzt.

Baurechtliche Übereinstimmung: was der Notar schreibt und was existieren muss

Die letzte Prüfung betrifft den baurechtlichen Ausweis des Hauses. Der Kaufvertrag muss die Daten der Baugenehmigung enthalten, und wenn diese Genehmigung nicht wirklich existiert, ist der Vertrag nichtig: So stehen es Artikel 46 des Dekrets des Staatspräsidenten 380 von 2001 und Artikel 40 des Gesetzes 47 von 1985.

Das entscheidende Wort ist wirklich. Der Notar nimmt eine Erklärung des Verkäufers entgegen und schreibt sie in die Urkunde; er zieht die Bauakte nicht selbst, denn das ist nicht seine Aufgabe. Ein zugelassener Techniker vergleicht den eingereichten Grundriss mit dem tatsächlichen Zustand und prüft die Genehmigungen. Das gehört vor den Vorvertrag; die Dauer hängt von der Gemeinde ab und kann bei förmlicher Akteneinsicht bis zu 30 Tage betragen.

Abweichungen tauchen fast immer an denselben Stellen auf: eine geschlossene Veranda, ein zum Schlafzimmer ausgebauter Dachboden, ein Anbau auf der Rückseite, eine nie gemeldete Nutzungsänderung. Ab da lautet die Frage nicht mehr, ob Sie kaufen, sondern wer die Wiederherstellung bezahlt und ob sie überhaupt möglich ist.

Die Checkliste vor dem Notartermin

Sechs Prüfungen. Die Dauer hängt von der Gemeinde und dem Verfahren ab; für förmliche Akteneinsicht sollten Sie bis zu 30 Tage einplanen. Jede Prüfung kostet weniger als der Fehler, den sie verhindert.

Die Prüfungen vor dem Kauf einer Immobilie auf Sardinien
Was Sie anfordern	Bei wem	Wann	Wenn es fehlt
Bescheinigung über die städtebauliche Zweckbestimmung	Gemeinde	Vor dem Vorvertrag	Sie kennen weder Ihre Zone noch die Auflagen darauf
Einstufung der Fläche am 6. September 1985	Gemeinde	Bevor Sie planen	Sie wissen nicht, ob die 300-Meter-Zone Sie betrifft
Auskunft zu den usi civici	Gemeinde, über Techniker oder Notar	Vor dem Notartermin	Demanio civico ohne Entlassung macht den Vertrag nichtig
Baugenehmigung und spätere Änderungen	Gemeindearchiv, mit Akteneinsicht	Vor dem Vorvertrag	Ohne wirklich existierende Genehmigung ist der Vertrag nichtig
Abgleich von eingereichtem Grundriss und Ist-Zustand	Zugelassener Techniker	Vor dem Vorvertrag	Die Abweichung zahlt der Käufer, und heilbar ist sie nicht immer
Genehmigungen für bereits ausgeführte Arbeiten	Gemeinde	Vor dem Notartermin	Die ordentliche Genehmigung gibt es nicht nachträglich

Wenn eine dieser Auskünfte auf sich warten lässt, ist das keine Kleinigkeit, die man verschiebt: Es ist der Grund, warum der Vorvertrag die richtigen Bedingungen enthalten muss. Wie man sie formuliert, beantwortet Ihr Notar, der als Einziger das auch darf.

Das prüfen wir, bevor Sie unterschreiben

Nichts davon erledigt man vom Schreibtisch aus, und nichts davon machen wir anstelle von jemand anderem: Für die Urkunde haftet der Notar, für die baurechtliche Übereinstimmung der Techniker, für die Vermittlung der eingetragene Makler. Was wir hinzufügen, ist der Teil, der gewöhnlich fehlt: Wir wissen, welche Fragen in genau dieser Gemeinde zu stellen sind, bei wem und in welcher Reihenfolge, und wir lassen sie stellen, bevor Sie irgendetwas unterschrieben haben.

Es gibt auch einen eigennützigen Grund, und den sagen wir lieber offen. Wenn wir dieses Haus später verwalten, müssen wir es vermieten. Eine Villa, die sich nicht sanieren lässt, oder ein Pool, den dieser Küstenabschnitt nie erlauben wird, ist nicht nur Ihr Problem, sondern wird auch unseres. Deshalb beginnt der Businessplan, den wir schreiben, hier und nicht bei den Einnahmen.

Was am Tag nach dem Notartermin zu tun ist, von der cedolare secca über den CIN bis zu den Meldepflichten, steht ausführlich auf der Seite darüber, wie man in Italien eine Ferienwohnung kauft und vermietet. Vertiefen lässt sich das in den Ratgebern zur cedolare secca, zum CIN-Code und dazu, was eine Ferienwohnung auf Sardinien tatsächlich einbringt.

Geschrieben vom Team von Propertize, das Häuser auf Sardinien, in Mailand und auf Sizilien betreut. Stand dieser Seite: August 2026.

Vor der Unterschrift

Schicken Sie uns das Objekt und die Gemeinde

Füllen Sie das Formular mit dem Link zum Inserat und dem Namen der Gemeinde aus. Wir sagen Ihnen, welche Prüfungen dieses Objekt braucht, und wenn es sinnvoll ist, schicken wir auch den Businessplan.

Objekt zur Prüfung schicken

Lieber schreiben? info@propertize.it

Häufige Fragen

Kann ich als Deutscher auf Sardinien ein Haus kaufen?

Ja, zu denselben Bedingungen wie ein Italiener. Als EU-Bürger brauchen Sie keinen Wohnsitz in Italien, keine gesonderte Erlaubnis und keinen Mindestkaufpreis; für Österreich gilt dasselbe, und über die Abkommen mit der EU auch für die Schweiz. Die eigentliche Frage ist deshalb nicht, ob Sie kaufen dürfen, sondern was Sie mit diesem konkreten Objekt später noch tun dürfen: Landschaftsschutz, Bauleitplan und Genehmigungslage entscheiden darüber, ob eine Sanierung oder ein Pool überhaupt möglich sind.

Was bedeutet die 300-Meter-Zone am Meer?

Der Streifen von 300 Metern ab der Uferlinie steht kraft Gesetzes unter Landschaftsschutz, geregelt in Artikel 142 des Gesetzesdekrets 42 von 2004. Er gilt in ganz Italien und nicht nur auf Sardinien. Innerhalb dieses Streifens braucht jeder Eingriff, der das äußere Erscheinungsbild verändert, eine landschaftsschutzrechtliche Genehmigung: ein Neubau ebenso wie eine überdachte Terrasse, eine Mauer oder ein Pool. An manchen Stellen wird gar nicht gebaut. Fragen Sie die Gemeinde, was der Plan an genau diesem Punkt zulässt.

Gilt die 300-Meter-Regel auch für eine Wohnung im Ortskern?

Nicht immer. Absatz 2 desselben Artikels nimmt Flächen aus, die am 6. September 1985 in genehmigten Bauleitplänen bereits als Zonen A und B ausgewiesen waren, und viele alte Ortskerne an der Küste fallen darunter. Eine Wohnung zweihundert Meter vom Wasser kann also außerhalb der geschützten Zone liegen. Außerhalb heißt aber nicht ohne Auflagen: Der regionale Landschaftsplan und Einzelauflagen für das Gebäude gelten weiter. Die Einstufung zu jenem Datum erfragen Sie bei der Gemeinde.

Der sardische Landschaftsplan wird überarbeitet: soll ich warten?

Der geltende Plan ist der mit Regierungsbeschluss 36/7 vom 5. September 2006 genehmigte. Im April 2026 hat die Region den Beginn der Überarbeitung beschlossen, doch der Beginn einer Überarbeitung setzt die geltenden Regeln nicht außer Kraft: Ihr Bauantrag wird nach dem Plan von 2006 beurteilt. Konkret heißt das, ein Projekt, das nur unter künftigen Vorschriften trägt, trägt heute nicht, und ein Kauf auf diese Erwartung hin ist eine Wette und keine Anlage.

Was sind usi civici und warum machen sie den Kauf nichtig?

Usi civici sind kollektive Nutzungsrechte, die einer örtlichen Gemeinschaft an bestimmten Grundstücken zustehen. Gehört das Grundstück zum demanio civico und wurde es nie förmlich daraus entlassen, ist der Verkauf an einen Privaten nichtig, und diese Nichtigkeit lässt sich nicht heilen: keine Amnestie, keine Zahlung, keine nachträgliche Korrektur. Das Risiko ist typisch sardisch und wenig bekannt, weil es in keinem Inserat auftaucht. Die Auskunft holt man bei der Gemeinde ein, in der das Grundstück liegt, und zwar vor dem Notartermin.

Darf ich einen Pool bauen?

Ein eingelassener Pool gilt in der Regel als bauliche Anlage; das erforderliche Genehmigungsverfahren hängt von Größe, Ausführung und den Vorschriften für das Grundstück ab. Vor der Planung sollte ein Techniker die Bauakte und in der geschützten Küstenzone auch die mögliche landschaftsschutzrechtliche Genehmigung prüfen. In manchen Gebieten ist das Vorhaben nicht zulässig. Bei einem vorhandenen Pool müssen die Genehmigungen geprüft werden: Unregelmäßigkeiten können auf den Käufer übergehen.

Wann ist ein italienischer Kaufvertrag nichtig?

Der Vertrag muss die Daten einer wirklich existierenden Baugenehmigung enthalten; existiert die genannte Genehmigung nicht, ist der Vertrag nichtig. Das regeln Artikel 46 des Dekrets des Staatspräsidenten 380 von 2001 und Artikel 40 des Gesetzes 47 von 1985. Der Notar nimmt die Erklärung des Verkäufers entgegen und prüft die Bauakte nicht selbst; das tut ein zugelassener Techniker mit Akteneinsicht. Die Dauer hängt von der Gemeinde und dem Verfahren ab; für förmliche Akteneinsicht sollten Sie bis zu 30 Tage einplanen. Die Prüfung gehört vor den Vorvertrag.

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Wir stellen Ihnen den passenden Partner unter den Maklerbüros vor, mit denen wir in dieser Gegend arbeiten, aber die Maklertätigkeit übernimmt immer ein eingetragener Makler, nie Propertize: Den Auftrag unterschreiben Sie mit ihm und zu seinen Bedingungen. Was wir tun, ist die Ertragsschätzung vor dem Kauf, der Businessplan zu diesem konkreten Objekt und die Prüfungen, um die es auf dieser Seite geht. Nach dem Notartermin betreuen wir das Haus, wenn Sie das möchten.

Haus auf Sardinien kaufen:was einen Kauf scheitern lässt.