Kaufen und vermieten:
was nach dem Notartermin kommt.

Wer auf Deutsch nach dem Immobilienkauf in Italien sucht, findet hervorragende Texte: Grunderwerbsteuer, Katasterwert, Vorvertrag, Notaranderkonto, alles sauber erklärt. Und dann hört es auf. Am Tag nach der Unterschrift stehen Sie mit einem Haus da, das Sie vermieten wollen, und die Fragen, die jetzt kommen, beantwortet keine dieser Seiten: Wie wird die Miete besteuert? Was ist dieser CIN, den plötzlich alle Portale verlangen? Wer meldet die Gäste? Und wer schließt im November das Wasser ab, wenn Sie in München sind?

Genau dort fangen wir an. Wir machen die beiden Enden der Arbeit: die Einschätzung, bevor Sie kaufen, und die Betreuung danach. Alles dazwischen, Suche, Finanzierung, Notar, Handwerk, Einrichtung, machen Fachleute, die wir Ihnen vorstellen und mit denen Sie direkt abschließen. Die Vermittlung machen wir nie selbst: das ist in Italien ein zugelassener Beruf, und den übt ein eingetragener Makler aus, nicht Propertize.

Was am Tag nach dem Notartermin wirklich zu tun ist

Die Steuer auf die Mieteinnahmen

Kurzzeitvermietung wird in Italien in der Regel über die cedolare secca abgerechnet, einen pauschalen Satz anstelle der normalen Einkommensteuer. Der Satz hängt davon ab, wie viele Wohnungen Sie vermieten, und die Wahl trifft man einmal im Jahr in der Steuererklärung. Unsere Seite dazu erklärt auch die Fälle, in denen sie sich nicht lohnt.

Der CIN

Ohne den nationalen Identifikationscode darf eine Ferienwohnung nicht mehr inseriert werden, und die Portale blenden Anzeigen ohne CIN aus. Beantragt wird er über die Datenbank des Tourismusministeriums, und er hängt an der Immobilie, nicht an Ihnen. Wie das abläuft, steht auf unserer Seite zum CIN.

Die Meldung der Gäste

Jeder Gast muss der Polizei über das Portal Alloggiati Web gemeldet werden, und zwar innerhalb von 24 Stunden nach der Ankunft, bei Aufenthalten von höchstens 24 Stunden dagegen innerhalb von sechs Stunden (Art. 109 T.U.L.P.S.; Ministerialdekret vom 7. Januar 2013 in der Fassung des Ministerialdekrets vom 16. September 2021). Das ist keine Formalie, die man nachholen kann: Verstöße werden geahndet, und die Verantwortung bleibt beim Vermieter, auch wenn er tausend Kilometer entfernt wohnt.

Die Kurtaxe

Sie wird vom Gast kassiert und an die Gemeinde abgeführt, und weil jede Gemeinde ihre eigenen Sätze, Befreiungen und Fristen hat, ist sie die häufigste Quelle kleiner Fehler. Auch dazu gibt es eine eigene Seite.

Und der ganze Rest, den keine Vorschrift regelt

Schlüsselübergabe um Mitternacht, ein Boiler, der im August ausfällt, Wäsche, Reinigung zwischen zwei Buchungen, der Pool, der zwei Wochen ohne Betreuung kippt. Das ist der Teil, der aus der Ferne nicht funktioniert, und der Grund, warum die meisten deutschen Eigentümer nach der zweiten Saison jemanden vor Ort suchen.

Kapitalrendite und Umsatzwachstum sind nicht dasselbe

Die Nettorendite setzt den jährlichen Überschuss ins Verhältnis zum gesamten eingesetzten Kapital. Das Umsatzwachstum vergleicht dagegen zwei Bewirtschaftungszeiträume derselben Immobilie und sagt für sich genommen nichts darüber aus, was dem Eigentümer bleibt. Wer beide Prozentsätze vermischt, vergleicht unterschiedliche Größen.

Eine belastbare Kaufentscheidung braucht deshalb beides: zuerst eine vollständige Rechnung vom Kaufpreis bis zum Jahresnetto, danach den Vergleich von Bewirtschaftungsszenarien auf derselben Grundlage. Der Unterschied entsteht an drei Stellen.

Verkaufte Wochen statt theoretischer Wochen

Eine Rechnung auf dem Bierdeckel multipliziert einen Augustpreis mit der Länge der Saison. Tatsächlich verkaufen sich Juni und September zum halben Preis, der Wechsel zwischen zwei Gästen frisst Nächte, und manche Woche verkauft sich gar nicht.

Der erzielte Durchschnittspreis statt des Listenpreises

Zwischen dem Preis in der Anzeige und dem Geld auf dem Konto liegen Rabatte für lange Aufenthalte, Last-Minute-Buchungen, die Lücken füllen, Portalprovisionen und die günstigen Nächte am Rand der Saison.

Die Kosten, die auf dem Bierdeckel nie auftauchen

Reinigung zwischen zwei Gästen, Wäsche, Strom und Wasser im Hochsommer, laufende Wartung, Kurtaxe, Bankgebühren, Ersatzbeschaffungen. Einzeln sehen sie klein aus, zusammen drehen sie das Ergebnis oft ins Gegenteil.

Deshalb finden Sie auf dieser Seite keine Renditeangabe. Wer eine veröffentlicht, schätzt Ihre Immobilie, ohne sie gesehen zu haben, und diese Zahl geben wir nicht heraus.

Wie man den Ertrag vor dem Kauf schätzt

Die Methode zählt mehr als das Ergebnis, weil das Ergebnis bei jeder Immobilie anders ausfällt. Unsere ist dieselbe, die wir für die Häuser verwenden, die wir bereits betreuen.

Echte Vergleichsobjekte in derselben Mikrolage

Nicht der Durchschnitt der Stadt und nicht einmal der der Gemeinde, sondern die zwei Straßen rundherum. Eine Wohnung zweihundert Meter vom Wasser und eine einen Kilometer landeinwärts sind nicht dieselbe Immobilie, und zwei Häuser in derselben Straße auch nicht, wenn eines einen Stellplatz hat.

Die Saison, die dieser Ort tatsächlich verkauft

In der Gallura ist die Saison, die zählt, kurz und dicht; in Cagliari zieht sie sich in Frühjahr und Herbst hinein; in Mailand gibt es gar keine Saison, sondern Messen und Arbeitswochen. Die Zahl der verkaufbaren Wochen bewegt das Ergebnis stärker als der Preis pro Nacht.

Ein tragfähiger Preis, kein erhoffter

Ein hoher Preis, der die Wohnung leer lässt, ist weniger wert als ein ehrlicher, der sie füllt. Kalender füllen sich über den Preis, nicht über Optimismus, und im ersten Jahr gilt das doppelt.

Kosten bis zum Netto

Man beginnt beim Brutto und rechnet nach unten: Portale, Reinigung, Wäsche, Nebenkosten, Wartung, Betreuung, Steuern. Was unten übrig bleibt, ist die einzige Zahl, mit der sich entscheiden lässt. Was in Sardinien den Umsatz bewegt, steht auf unserer Seite dazu, was ein Ferienhaus auf Sardinien einbringt.

Ohne die Immobilie gesehen zu haben, nennen wir keine Zahl

Dasselbe versprechen wir Eigentümern, die uns ein Haus anvertrauen, das ihnen schon gehört: eine Schätzung aus einem Grundriss und zwei Fotos ist keine Schätzung, sondern eine beruhigende Zahl.

Die sieben Schritte, und wer welchen macht

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   Analyse und Businessplan

   Wir sehen uns die Objekte an, die Sie in der engeren Wahl haben, und geben Ihnen zu jedem einen Businessplan: geschätzte Einnahmen auf Basis echter Vergleichsobjekte, Kosten bis zum Netto. Diesen Schritt machen wir selbst, er ist kostenlos, und er verpflichtet zu nichts.

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   Suche nach der Immobilie

   Wenn das, was Sie gefunden haben, nicht trägt, stellen wir Ihnen den für Sie besten Partner unter den Agenturen vor, mit denen wir in dieser Gegend arbeiten. Die Vermittlung macht immer ein eingetragener italienischer Makler, nie Propertize: Sie beauftragen ihn direkt, zu seinen Bedingungen.

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   Finanzierung

   Wenn ein Kredit nötig ist, bringen wir Sie mit einem Kreditvermittler zusammen, der Anträge von Nichtansässigen regelmäßig bearbeitet. Die Verhandlung mit der Bank bleibt bei Ihnen; wir bleiben für den Teil ansprechbar, der die Zahlen der Immobilie betrifft.

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   Kauf

   Angebot, Vorvertrag, Notartermin. Den Notar wählen Sie, und er haftet für die rechtliche Seite. Wir sagen Ihnen, was Sie vor der Unterschrift fragen sollten, von der Baurechtskonformität bis zu den Landschaftsschutzbindungen, denn auf Sardinien sind das die Punkte, die einen Kauf platzen lassen, wenn sie zu spät auffallen.

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   Renovierung

   Wenn gebaut werden muss, stellen wir Ihnen Firmen und Techniker vor, deren abgeschlossene Projekte wir in dieser Gegend kennen. Den Vertrag schließen Sie mit ihnen. Wir prüfen die Planung aus Sicht der späteren Vermietung: wo sich das zweite Bad rechnet, welche Fenster das Salz aushalten und was ein Essplatz im Freien wert ist.

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   Einrichtung

   Eine Ferienwohnung einzurichten ist etwas anderes, als die eigene Wohnung einzurichten: sie muss gut fotografierbar sein, zwanzig Aufenthalte im Jahr aushalten und darf nicht kosten wie ein Musterhaus. Wir arbeiten mit Innenarchitekten und Lieferanten vor Ort, und die letzte Entscheidung bleibt bei Ihnen, weil das Haus Ihnen gehört.

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   Betreuung und Vermietung

   Ab hier übernehmen wir: Anzeigen und Preise, Gäste, Reinigung, Wartung und die Pflichten, vom CIN bis zur Kurtaxe. Keine monatliche Pauschale, ein Prozentsatz vom Umsatz. Wie das im Einzelnen läuft, steht auf der Seite für Eigentümer.

Der Suchauftrag, und warum er befristet ist

Die Agenturen, mit denen wir arbeiten, arbeiten nicht nach dem Prinzip „ich schicke Ihnen, was ich finde“, sondern mit einem maßgeschneiderten Suchauftrag. Er hat drei Eigenschaften, die man vor der Unterschrift kennen sollte, denn im italienischen Markt sind sie nicht selbstverständlich.

Er läuft neunzig Tage und verlängert sich nicht automatisch

Nach Ablauf sind Sie frei: keine stillschweigende Verlängerung, keine Kündigung nötig. Neunzig Tage sind zugleich die Zeit, in der sich bei sauberer Arbeit die passende Immobilie in der Regel findet.

Exklusiv mit einem Makler, nicht mit einer einzigen Agentur

Sie haben einen festen Ansprechpartner, der für seine Vorschläge geradesteht, bleiben aber frei, Objekte auch bei anderen Agenturen zu besichtigen. Die Exklusivität betrifft die Begleitung, nicht die Besichtigungen.

Die Provision fällt nur bei Abschluss an

Sie beträgt 5 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis und ist nur geschuldet, wenn der Kauf über diese Vermittlung zustande kommt. Die unterwegs nötige technische, rechtliche und steuerliche Beratung ist ohne Zusatzkosten enthalten.

Die eigentliche Arbeit ist jedoch das Aussieben. Die Objekte, die Sie schicken, und die, die sie selbst finden, durchlaufen vor der Besichtigung eine Prüfung der Unterlagen: Das erspart Zeit bei Häusern, die nicht halten, was sie versprechen, und verhindert unangenehme Entdeckungen, wenn bereits eine Anzahlung geflossen ist. Es verschafft auch Gewicht in der Verhandlung, denn wer die Unterlagen kennt, verhandelt aus einer anderen Position.

Aus diesem Kreis stammen auch die Off-Market-Objekte, die nie inseriert werden und nur so zu sehen sind. Den Auftrag unterschreiben Sie mit der Agentur und zu deren Bedingungen, nicht mit uns: Wir vermitteln nicht.

Schritt 4 ist der, an dem Käufe auf Sardinien tatsächlich scheitern, und er hat eine eigene Seite bekommen: was Sie vor der Unterschrift auf Sardinien prüfen müssen, von der 300-Meter-Zone am Meer bis zu den usi civici, die den Kaufvertrag nichtig machen.

Sardinien oder Mailand: zwei verschiedene Entscheidungen

Fast alle fragen das, und die ehrliche Antwort lautet: Das sind nicht zwei Varianten derselben Anlage, sondern zwei unterschiedliche Betriebsmodelle.

Eigene Zahlen zu diesen beiden Märkten veröffentlichen wir hier nicht, aus einem einfachen Grund: wir bringen sie gerade sauber in Ordnung, und solange sie es nicht sind, veröffentlichen wir lieber gar nichts. Bis dahin gibt es für das Gesamtbild unsere Seite zum Markt der Kurzzeitvermietung auf Sardinien und die Seite darüber, wie wir in Mailand arbeiten.

Der Businessplan ist kostenlos, und er ist kein PDF

Es ist kein allgemeiner Ratgeber und kein Telefonat von dreißig Minuten, sondern ein Plan zu genau der Immobilie, die Sie ansehen, und er enthält vier Dinge.

Er ist kostenlos, und wir erstellen ihn für Objekte auf Sardinien und in Mailand, den beiden Märkten, die wir wirklich kennen. Wenn die Rechnung sagt, dass sich diese Immobilie nicht lohnt, sagen wir es Ihnen: das ist der Fall, in dem wir Ihnen am meisten nützen.

Warum wir

Wir betreuen mehr als 90 Häuser auf Sardinien, in Mailand und auf Sizilien, mit Teams, die das ganze Jahr vor Ort sind und nicht erst anreisen, wenn etwas kaputt ist. Für die Eigentümer, die uns ein Haus anvertraut haben, haben wir über eine Million Euro Umsatz erwirtschaftet.

Berechnet wird sie so, wie die Branche sie berechnet: auf den tatsächlich zum Verkauf stehenden Nächten. Zeiträume, in denen der Eigentümer das Haus selbst nutzt, bleiben außen vor, und im Sommer sind das die meisten. September und Oktober werden noch verkauft und wir aktualisieren sie, sobald die Saison abgeschlossen ist. Beobachtete Zahlen aus unseren Häusern, Stand August 2026, keine Prognose für die Immobilie, die Sie prüfen.

Ein Fall, keine Regel. Ein von uns betreutes Haus in Villasimius war vor Beginn der Betreuung mit 190.000 Euro bewertet; verkauft wurde es 2025 für 240.000. Diese 26 Prozent sind nicht allein unser Verdienst: So viel ist ein Haus wert, das mit einer Buchungs- und Bewertungshistorie auf den Markt kommt, also mit dem Nachweis dessen, was es eingebracht hat. Es ist ein Einzelfall, und so erzählen wir ihn auch, nicht als das, was mit der Immobilie geschehen wird, die Sie prüfen.

Der Unterschied, der für jemanden zählt, der noch nicht gekauft hat, ist aber ein anderer: nach dem Notartermin bleiben wir. Wer Ihnen das Haus verkauft, ist am Tag der Unterschrift fertig; wir fangen an diesem Tag an. Das ist auch der Grund, warum unsere Einschätzung vorher vorsichtig ausfällt: wir sind diejenigen, die dieses Haus vermieten müssen, und ein Versprechen aus dem März wird im August bezahlt.

Wer wir sind, steht auf der Seite über uns, und die Geschichte eines Eigentümers erzählt einen echten Fall, mit den Zahlen dieses Hauses und nicht denen eines Durchschnittshauses.

Geschrieben vom Team von Propertize, das Häuser auf Sardinien, in Mailand und auf Sizilien betreut. Stand dieser Seite: August 2026.