Kurz oder dauerhaft vermieten: wie man entscheidet

Kurzzeitvermietung nimmt pro Nacht deutlich mehr ein als eine Dauervermietung, und trotzdem ist sie nicht automatisch die bessere Wahl. Gegen sie stehen Reinigung, Wäsche, Verbrauch, Provisionen, Leerstandstage und Verwaltungsaufwand. Eine Dauervermietung bringt weniger, aber fast ohne laufende Kosten. Wer die beiden Bruttozahlen vergleicht, vergleicht nichts.

Die Entscheidung hängt an einer einzigen Größe, die die meisten zuletzt schätzen statt zuerst: wie lang die nutzbare Saison Ihres Hauses wirklich ist.

1. Die Saisonlänge entscheidet, nicht der Nachtpreis

Ein Haus, das realistisch nur im Juli und August vermietbar ist, muss in acht oder neun Wochen das ganze Jahr verdienen. Gegen einen Dauermietvertrag, der zwölf Monate läuft, verliert es häufig, auch wenn der Nachtpreis beeindruckend aussieht.

Ein Haus, das von Mai bis Oktober arbeitet, gewinnt dagegen meistens deutlich. Der Bruch liegt nicht beim Preis, sondern bei der Zahl der verkauften Nächte, und die hängt an Lage, Ausstattung und daran, ob der Ort außerhalb des Hochsommers überhaupt geöffnet hat. Wie man das für die eigene Gegend einschätzt, steht im Ratgeber was ein Ferienhaus wirklich einbringt.

2. Was auf der Kostenseite steht

Der Posten, der am häufigsten fehlt, ist der letzte in der ersten Spalte: die Leerstandstage zwischen zwei Buchungen. Im Kalender sehen sie aus wie ein Detail und summieren sich über eine Saison zu Wochen.

3. Rechtlich sind es zwei verschiedene Welten

Das wird oft als Nebensache behandelt und ist keine. Bei Kurzzeitvermietung brauchen Sie den CIN-Code, müssen die Gäste bei der Polizei melden, die Kurtaxe einziehen und abführen und Sicherheitsanforderungen erfüllen, von den Meldern bis zu den Feuerlöschern.

Bei einer Dauervermietung gilt ein Mietvertrag mit Registrierung, festen Laufzeiten und einem ganz anderen Regelwerk, auch beim Kündigungsschutz. Und es gilt etwas, das viele ausländische Eigentümer überrascht: ein Dauermieter ist deutlich schwerer wieder aus der Wohnung zu bekommen als ein Feriengast am Sonntagmorgen.

4. Die Besteuerung ist nicht dieselbe

Für Kurzzeitvermietung gilt die Cedolare secca mit ihren eigenen Sätzen und der Schwelle von zwei Wohnungen. Für Dauervermietung gelten andere Regeln, und je nach Vertragsart und Gemeinde können ermäßigte Sätze in Frage kommen.

Weil beides jedes Jahr neu gewählt wird und von Ihrer persönlichen Lage abhängt, ist das der Punkt, an dem eine Website nicht weiterhilft: lassen Sie beide Varianten von einem italienischen Steuerberater durchrechnen, bevor Sie sich festlegen.

5. Der dritte Weg, den fast niemand prüft

In Städten mit ganzjähriger Nachfrage lässt sich beides kombinieren: mittelfristige Vermietung im Winter, Kurzzeitvermietung im Sommer. In Cagliari funktioniert das gut, weil Universität, Krankenhäuser und Behörden das ganze Jahr Nachfrage erzeugen; in Olbia ebenfalls.

In reinen Badeorten funktioniert es nicht, weil dort im Winter schlicht niemand ist. Es ist also keine allgemeine Empfehlung, sondern eine Frage an die Lage.

6. Und wenn Sie das Haus selbst nutzen wollen

Dann ist die Frage bereits entschieden. Eine Dauervermietung schließt die eigene Nutzung aus; eine Kurzzeitvermietung nicht, weil Sie die Zeiträume blocken, die Sie brauchen. Für viele Eigentümer, die zwei oder drei Wochen im Jahr kommen, entscheidet allein dieser Punkt.

Und wenn Sie gar nicht vermieten wollen, gibt es die dritte Möglichkeit: das Haus nur betreuen lassen. Das steht auf der Seite zur Villenbetreuung.

Woher diese Angaben stammen

Stand dieser Seite: August 2026. Wir sind Hausverwalter, keine Steuerberater: diese Seite erklärt, wie die Dinge funktionieren, und ersetzt keine Beratung zu Ihrem Fall. Die italienische Fassung finden Sie unter propertize.it/proprietari/guide/affitto-breve-o-lungo/.